Что будет с рынком аренды жилья из-за пандемии

Как работает коммерческая недвижимость в условиях пандемии

Во время пандемии случилась интересная история с одним помещением, которое находится в самом центре Петербурга. Довольно долгое время помещение, которое находилось прямо возле одного из центральных метро. Арендовала местная сеть кофеен, которая славится своим качеством и стабильностью. Это компания, у которой все хорошо — охарактеризовать ее можно именно так.

Однако через год после начала пандемии она стала отказываться от своих убыточных торговых точек. И эта крупная компания, имеющая около 100 заведений. В условиях снижения прибыли сумела продержаться лишь год, после чего стала минимизировать убытки.

Арендатор же быстро нашел новых клиентов — ими оказались сеть столовых, одна из самых популярных в городе. Но её тоже хватило всего лишь на 6 месяцев работы на этом месте. И для владельца помещения вдруг выяснилось, что его коммерческая недвижимость. Находящаяся в самом центре города больше не приносит доход.

То есть мало сейчас иметь хорошее расположение и нормальный ремонт, нужно иметь еще что-то сверх этого. Удивительно, но даже крупнейшие игроки на рынке не могут терпеть убыток на достаточно небольшом временном отрезке. Что уж говорить про малый бизнес, который просто не «потянет» такие траты.

Но самое смешное и удивительное в этой истории заключается в цене аренды — она едва превышала 300 тысяч в месяц. По сути, это копейки для центра города с населением в 6 миллионов человек. Однако в условиях пандемии, даже такие незначительные для сетевиков траты, оказываются слишком высокими.

Все это говорит о том, что стандартная схема «от дедушки досталось помещение в центре — и ты навечно обеспечен» просто перестает работать. А это, в свою очередь. Дает ясный сигнал, что на рынке коммерческой недвижимости уже произошли фундаментальные изменения, требующие долгосрочного и внимательного изучения.

Как изменился малый бизнес за время пандемии

Еще до пандемии малый бизнес постепенно покидал маленькие торговые помещения в городе, и перемещался в интернет. Теперь люди понимают, что продавать футболки из Китая выгоднее через Вайлдберриз, чем в грязном и темном магазинчике. Естественно, этот факт сильно повлиял на позиции коммерческой недвижимости, однако никаких глобальных изменений пока замечено не было.

Теперь этот фактор будет играть еще большую роль. Если у человека есть выбор, вести бизнес онлайн или оффлайн, он в большинстве случаев укажет на первый вариант. Исключение — то, что не работает онлайн. Например, парикмахерские или салоны красоты. Зато всё популярнее становятся объекты общественного питания, работающие только на доставку.

Односторонний отказ от договора

Способ удобен, если у вас есть право по договору или закону отказаться без чрезмерно высоких выплат (кроме арендной платы). Договор будет считаться расторгнутым либо с момента получения уведомления, либо с другого момента по договору или закону, или иным правовым актам (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Например, по истечении срока предупреждения об отказе.

В наилучшем положении арендаторы, у которых договор заключен или возобновлен на неопределенный срок. Они могут отказаться в любой момент и без договорного условия. В обычной жизни это не очень выгодно — придется платить за три месяца аренды. По общему правилу таков срок для предупреждения об отказе для бессрочных договоров (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако в текущей ситуации это может быть оптимальным и самым дешевым решением в сравнении с другими вариантами.

Что можно сделать сейчас: если есть основания для отказа, направьте уведомление арендодателю.

Если вы отказались от договора в одностороннем порядке, предусмотренном законом или договором, а затем подали иск о признании договора расторгнутым, соблюдать досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ) не требуется. Это обусловлено тем, что данный иск является иском о признании, а не иском о расторжении договора (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18).

Благие намерения

Программа льготной ипотеки, призванная решить жилищные проблемы россиян и поддержать строителей, парадоксальным образом сделала жилье в стране менее доступным. Она подогрела спрос на недвижимость, что привело к резкому росту цен на квадратные метры. А это, в итоге, нивелировало положительный для потребителя эффект от снижения ставки по кредиту.

Разогретый рынок

По итогам 2020 года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках выросла на 21% и достигла 236 тыс. руб., что стало рекордом для рынка столицы. При этом в Новой Москве цены взлетели на 32%, до 175 тыс. руб. А в Московской области квадрат подорожал на 26%, до 112 тыс. руб.
В течение 2020 года в Санкт-Петербурге средняя стоимость квадрата в масс-маркет новостройках поднялась на 25% – абсолютный рекорд для рынка жилья Северной столицы. Она составила почти 143 тыс. руб. За один только ноябрь прошлого года цены увеличились сразу на 5%.
В мае 2021 года средняя стоимость однушки в московских новостройках массового сегмента впервые превысила 10 млн руб. За 12 месяцев цена такого жилья выросла на 24%.
В том же месяце квартиру в Тверском районе Москвы площадью 15 квадратных метров купили за 10 млн руб. Ее выставили на торги, и за несколько часов аукциона, в котором участвовало 84 человека, ее стоимость поднялась в 3 раза. Начальная стоимость лота составляла 3,05 млн руб.
Также в мае цены на студии в Сочи поднялись в 2,2 раза по сравнению с аналогичным месяцем 2020 года. Студии в сочинских новостройках оказались самыми дорогими в стране – почти 274 тыс. руб. за квадрат.
Средний срок ипотечного кредита в России в 2021 году впервые достиг рекордных 20,3 года: потребители растягивают его ради уменьшения ежемесячного платежа.

«Пандемия коронавируса, оказавшая негативное влияние на доходы жителей России, в совокупности с ростом цен на жилье, сопровождавшимся программой льготной ипотеки, ударила по возможностям граждан купить собственную квартиру», – констатировали аналитики АКРА (рейтинговое агентство, аккредитованное Банком России).

По их подсчетам, в период с 2017 по 2019 годы условный житель России мог бы накопить на однушку площадью 33 квадрата за 8 лет. В 2020-м этот срок из-за перечисленных факторов (пандемия + программа льготной ипотеки + рост цен на недвижимость) в среднем по стране вырос на год.

В Москве показатель увеличился на 0,4 года и достиг 10 лет, в Московской области – на 1,2 года, до 8 лет, в Санкт-Петербурге – на 1,6 года, до 11 лет, в Ленобласти – сразу на 3,6 года, до 12 лет.

Больнее всего сдвиги на рынке жилой недвижимости ударили по Карачаево-Черкесии (в данном регионе срок накопления на собственное жилье увеличился на 9,9 года, до 38 лет), Кабардино-Балкарии (+5,7 года, до 18 лет) и Республике Алтай (+4,7 года, до 32 лет).

В целом же, наименьший срок накопления на свою квартиру наблюдается в российских регионах с низкой стоимостью квадратного метра на вторичном рынке и высокими среднедушевыми доходами: Ненецкий АО, Югра, Магаданская и Мурманская области – здесь копить придется от 3 до 6 лет.

«Эти субъекты расположены за Северным полярным кругом, что делает их менее привлекательными для постоянного проживания», – отмечают в АКРА.

Наибольший срок, напротив, наблюдается в регионах с низкими среднедушевыми доходами, где существенную роль в жизни людей играет натуральное хозяйство: уже упомянутые Республика Алтай, Карачаево-Черкесская Республика и Тыва. На родине министра обороны Сергея Шойгу срок накопления на собственную однокомнатную квартиру, по данным АКРА, составляет 67 лет.

Что это означает на практике?

Для тех, кто ищет возможность снять жилье, это означает, что им придется иметь дело сразу с двумя трудностями – возросшей конкуренцией на рынке и ростом арендной платы. Чтобы найти подходящий вариант, который будет отвечать вашим потребностям, понадобится быть в курсе представленных на рынке предложений и заранее подготовиться к заключению сделки, чтобы не упустить возможность, когда она появится. Для этого можно воспользоваться услугами агентства недвижимости и автоматизированными инструментами поиска, чтобы получать уведомления о новых объектах, как только они станут доступны.

Для домовладельцев описанные тренды – это по большей части хорошая новость. Рост спроса и арендной платы ставит их в выгодное положение, которым они смогут пользоваться в течение некоторого времени. Те, кто уже обеспечил себе определенный доход, могут рассмотреть возможность расширить свой портфель, купив дом или квартиру в перспективном районе. Необязательно ограничиваться недвижимостью в Великобритании: можно рассмотреть и другие страны Европы, а также Сент-Китс энд Невис и другие государства, предлагающие гражданство за инвестиции.

При этом, выбирая, в какие именно объекты вложить средства, домовладельцы должны учитывать, что поведение их потенциальных клиентов постоянно меняется. Если еще в начале 2021 года в моде было перебираться в сельскую местность, теперь многие снова возвращаются в центральные городские районы. Сложно предугадать, как запросы будут меняться в 2022 году и далее, поэтому хорошим вариантом будет владение несколькими объектами, которые могут заинтересовать арендаторов с разными предпочтениями.

Односторонний отказ от договора

Что можно сделать сейчас: если есть основания для отказа, направьте уведомление арендодателю.

Почему малый бизнес уходит работать в онлайн

Если вы собираетесь вложиться в коммерческую недвижимость, то задайте несколько вопросов самому себе. Кто именно хочет снять вашу торговую площадь? Напишите на бумаге несколько сфер деятельности, компании которых заинтересовались бы в вашем предложении по аренде. А потом посмотрите, где они арендуют недвижимость и по какой цене.

Также узнайте, работают ли они удаленно. Постарайтесь узнать, много ли из них работали удаленно несколько лет назад. Вполне возможно, что вы наткнетесь на тренд — что данная сфера уходит в онлайн, и вы ей не так уж и нужны со своим помещением.

Также посмотрите на динамику в вашем районе. Если вы увидите, что арендаторы вокруг вас меняются каждые несколько месяцев, то подумайте, с чем это связано. В некоторых торговых центрах есть торговые островки, на которых продают свежевыжатый сок. Шутка состоит в том, что раз в полгода у них меняется дизайн — это невыгодный бизнес, люди закрывают предприятие, а потом на их место приходит человек, который делает то же самое. И он тоже теряет деньги, как и его предшественники.

Если бы бизнесмен изучил род деятельности и ошибки предыдущих предпринимателей, то понял бы бесперспективность своего бизнеса в данном месте. Не нужно быть таким же наивным.

Какие изменения ждут рынок коммерческой недвижимости в будущем

Современная коммерческая недвижимость стоит на пороге больших изменений. Это не значит, что она вдруг стала неактуальной и невыгодной. Просто больше люди не станут покупать, а потом спокойно сдавать непонятные каморки без ремонта и гнилыми оконными рамами. Как это можно было делать в нулевых годах. Расположение самого объекта недвижимости перестало играть такую большую роль — мало находиться в хорошем месте, нужно еще обладать и другими факторами.

В связи с этим остается сказать, что сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость должны быть очень осторожными. А каждый новый шаг должен быть продуманным, и изучаться с помощью экспертов. Ведь сдать в аренду теперь можно далеко не всё, а последующая перепродажа может и вовсе оказаться огромной головной болью.

Москва, я не люблю тебя

Самый богатый в России рынок аренды жилья — московский — тоже не в лучшем состоянии, более того, его масштабность обуславливает и масштабность возникших проблем. «Мир квартир» пока зафиксировал в столице небольшое снижение стоимости аренды квартир — на 7 процентов в среднем за три первых недели апреля. Однокомнатные лоты за этот период подешевели на 6 процентов, двухкомнатные — на 7 процентов, «трешки» — почти на 8 процентов. По данным экспертов, в настоящее время средняя стоимость аренды «однушек» в Москве составляет 39 тысяч рублей в месяц (в конце марта это значение составляло 41 тысячу рублей). «Двушки» сдаются за 48 тысяч (в марте — 51 тысяча), «трешки» — за 55 тысяч (в марте — 60 тысяч).

В «полях», то есть не у аналитиков, а у риелторов, свое видение мира. Частнопрактикующий агент Александр Харыбин еще 7 апреля написал на своей странице в Facebook, что после введения режима самоизоляции в Москве ставки аренды квартир экономкласса резко — на десятки процентов — обвалились.

«Эконом просто размазан, — отметил Харыбин. — Квартиры освобождаются, цены падают на десятки процентов, собственники этого не осознают пока. Людей нет, их уволили, они уехали домой. Рынок труда в нокдауне. Средний класс пытается держаться, цены просели на 10-20 процентов, сделки есть, но в разы меньше. Люди работают на дому, понемногу снимают самые лучшие и дешевые предложения».

По оценке риелтора, стоимость аренды квартир бизнес-класса из-за карантина снизилась в среднем на 10 процентов. «Бизнес-класс чувствует себя лучше, чем два нижних собрата. Ценник где-то даже сохранился. Людей мало, но есть, деньги есть, сделки есть», — констатировал эксперт.

В лучшей ситуации находятся хозяева квартир, которые успели найти съемщиков до самоизоляции и удержать их, несмотря на внезапно образовавшийся богатый выбор относительно дешевого жилья. Многие собственники начали вынужденно соглашаться на скидки и отсрочки платежей для арендаторов.

По данным «МИЭЛЬ-Аренда», снижение стоимости найма жилья на время режима самоизоляции в отдельных случаях может доходить до 50 процентов. Самый скромный дисконт — 10 процентов. При этом арендодатели нечасто предлагают скидку самостоятельно, но внимают просьбам жильцов, особенно если те живут в квартире не первый год, добросовестно ее содержат и своевременно вносят плату. «Если между арендатором и арендодателем сложились хорошие деловые отношения, то у сторон есть много способов договориться», — указывают в МИЭЛЬ.

Сколько можно получать годовых и за какой срок теперь окупаются квартиры

По данным за март 2021 года, инвестиционное жилье в Петербурге может приносить 2,7-5,5% годовых. Во всех районах эти цифры за 2020 год упали — до пандемии минимум был 3,4%, максимум — 6,8%.

Сейчас наилучшие показатели — в Адмиралтейском, Петродворцовом, Центральном, Московском и Красногвардейском районах — в год можно получать от 3,4% до 5,5% от изначальной цены жилья, а окупаются инвестиции в срок от 18 до 22 лет. Хуже всего с окупаемостью и доходностью ситуация в премиальном Петроградском районе — от 2,7% годовых с окупаемостью до 36 лет.

Рейтинг рентабельности арендных квартир по районам Северной столицы в 2021 году в порядке убывания:

Что будет дальше?

Многие, как и мы, понимают, что коронавирус раздут по непонятным причинам. Надеемся, спрос вернется с июня. Думаем, будут и командировочные, и туристы, ведь не все лишились доходов — госслужащие, медицинские работники и т.д. У нас медики забронировали квартиру на июнь для отдыха.

Конечно, гостей будет меньше, но и число предложений на рынке сократится.

Думаю, что карантин снимут в середине лета, а ситуация будет похожа на ту, которая бывает после новогодних праздников. Раскачиваться будем месяц–два, к осени народ попрет.

Думаю, к июлю псевдоэпидемия закончится, и снова начнем полноценно работать. Будем потихоньку восстанавливаться.

Командировочные редко снимают квартиры — они в основном останавливаются в отелях с завтраком и отчетными документами. А вот внутренний туризм в России сохранится. Это связано и с доступными ценами, и с закрытием границ, и со страхом заразиться в Европе и Азии. Я бы и сама с удовольствием куда-нибудь съездила — в Питер, например.

И еще один момент: вместо тех, кто сейчас выпадет с рынка посуточной аренды, после пандемии может появиться в разы больше новых игроков. Этот бизнес доступный и малозатратный. К тому же появится куча безработных, часть которых захочет снять квартиры под пересдачу.

Если спрос вернется, то за счет командировочных. Какое-то время туристы будут бояться путешествовать.

Прогнозы вещь неблагодарная. Чтобы их делать, нужно оперировать большими данными — мы же можем только надеяться. Информация поступает очень противоречивая, и неизвестно, какие решения примет правительство.

Честно говоря, не очень надеюсь на июнь, но если к этому времени все же появятся первые «ласточки», мы будем рады всем. Думаю, туристы должны поехать первыми, если не будет ограничений. Люди устали от заточения.

Вряд ли на рынке появится много новых игроков: спрос будет достаточно низким. Сентябрь и последующие месяцы могут стать неплохими, потому что летом будет обвал рынка, количество квартир уже резко упало. А люди все равно будут ездить и по работе, и на отдых: есть сферы, которые вообще не пострадали — многие IT-компании, например.

И еще: сейчас появились мошенники, есть опасность сдавать на одни сутки — могут всё вынести из квартиры, особенно если сдать гастарбайтерам.

После коронавируса на рынке могут появиться новые игроки, но шанс на это небольшой. Для такого бизнеса необходимы немалые деньги, а их у людей будет меньше. А по поводу мошенников согласна: слышала про кражу телевизора у одного нашего коллеги.

Почему торговые центры сейчас терпят убытки

Снизилась покупательская способность — но это не беда. Если предположить, что скоро пандемия окончательно завершится, то покупательская способность постепенно вернется на прежний уровень. Важнее другое — поменялась вся модель потребления.

Если раньше люди ходили в торговые центры, то сейчас они просто все заказывают онлайн. За первые 2-3 месяца, которые мы были в пандемии, люди стали быстро перестраиваться. И есть огромная вероятность того, что различные уличные объекты торговли, а также придомовые площади, станут играть большую роль. Причем речь идет не столько о стандартных магазинах формата «Магнит», а о различных мелких пунктах выдачи. Их становится все больше, причем они принадлежат крупным компаниям, которые готовы терпеть убытки на большой дистанции.

Также стоит учитывать и тот факт, что в новой ситуации очень сложно будет обеспечить ту доходность, которую до этого имели торговые центры. Еще до начала пандемии многие эксперты говорили о том, что формат торгового центра себя исчерпал из-за появления интернет-покупок в их современном виде. Дорогостоящие магазины с одеждой дублируют ассортимент в интернете, примерка доступна и при заказе на дом.

Если добавить к этому еще и проблемы с преступностью, которые бывают в торговых центрах (то есть десятки украденных сумок и телефонов в каждом крупном ТЦ). То перспективы такого рода недвижимости становятся еще более туманными. В ТЦ за период пандемии издержки остались либо прежними, либо снизились незначительно, а вот доходы стали заметно сокращаться.

Почему коммерческая недвижимость больше не приносит пассивный доход

Если 10 лет назад человек покупал помещение в центре города, и точно знал. Что сможет его спокойно сдавать, то теперь ситуация стала меняться. Современного арендатора нужно просить остаться, ведь он все чаще уходит работать онлайн, особенно если занимается ритейлом.

Однако остается сфера общественного питания, которая осваивает интернет не так, как другие. Потребители готовы заплатить не только за еду, но и за интерьер, приятное обслуживание и дружелюбную атмосферу. Тут и начинается загвоздка, которую должен решить владелец коммерческой недвижимости. И либо он снижает аренду, и оставляет своего постоянного арендатора. Либо вынужден будет один раз в несколько месяцев искать нового арендатора.

Арендные каникулы и особенности их предоставления

Арендаторы нежилой недвижимости, работающие в наиболее пострадавших отраслях, могут получить отсрочку по арендной плате (арендные каникулы). Полагаем, что такая деятельность арендатора не обязательно должна быть основной, но соответствующий код ОКВЭД должен быть указан в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Правила предоставления такой отсрочки содержатся в статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, а также в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.

Такая отсрочка возможна, если договор аренды заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации).

Кроме того, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использовать имущество по причине введения в регионе упомянутых режимов. Также возможно изменение арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

1С:ИТС

Подробнее о .

Верховный Суд РФ выпустил разъяснения относительно «коронавирусного» законодательства, которые в том числе касаются арендных каникул (Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

О дате начала арендных каникул

Дополнительное соглашение об отсрочке должно быть заключено в течение 30 дней со дня обращения арендатора (ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ)

Верховный Суд обратил внимание, что отсрочка предоставляется с даты введения особого режима в субъекте РФ и не зависит от даты заключения дополнительного соглашения или вступления в силу судебного решения о понуждении предоставить отсрочку. При этом стороны договора могут установить и более ранний срок (Вопрос 3 Обзора)

Арендодатель должен сообщить арендатору об отсрочке по аренде

ВС РФ рассмотрел ситуацию, когда в период режима повышенной готовности (ЧС) арендатор своевременно не внес арендную плату и не заявил об отсрочке. Если арендодатель знает (не может не знать), что арендатор работает в одной из пострадавших отраслей, то арендодатель обязан сообщить ему о праве на отсрочку по арендной плате по части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. Кроме того, по мнению суда, арендодатель автоматически считается предоставившим такую отсрочку арендатору, если он:

не проинформировал арендатора о возможности отсрочки;
уклонился от заключения доп. соглашения о предоставлении отсрочки;
не заключал доп. соглашение, но своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена (Вопрос 3 Обзора).

Когда можно отказать в праве на отсрочку

Для предоставления отсрочки по аренде арендатору не нужно доказывать невозможность использования имущества по назначению.

Однако суд может отказать арендатору в праве на отсрочку, если арендодатель докажет, что этот арендатор не пострадал и не пострадает от пандемии, а его поведение является недобросовестным (например, он использовал объект, несмотря на ограничения) (Вопрос 4 Обзора).

Когда арендная плата может уменьшаться

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). Уменьшение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды.

По мнению ВС, арендная плата должна быть уменьшена с момента, когда стало невозможно использовать имущество по назначению. При этом не имеет значения дата заключения дополнительного соглашения или вступления в силу решения суда о понуждении снизить аренду (Вопрос 5 Обзора).

Особенности отсрочки и уменьшения арендной платы

Предусмотренные статьей 19 Закона № 98-ФЗ отсрочка и уменьшение арендной платы могут быть применены при аренде как нежилого помещения целиком, так и его части. Условия и порядок применения отсрочки арендной платы и ее уменьшения одинаковы в обоих случаях (Вопрос 6 Обзора).

Чего ждать от арендного рынка Петербурга в 2021 году

В 2021 году тенденции 2020 года продолжатся — рост цен на жилье и сокращение предложения в связи с переходом на эскроу-счета.

Порог входа на рынок аренды повышается. За первые три месяца 2021 года стоимость квартир в новостройках Петербурга выросла на 150-400 тыс. руб.: студии стоят около 3,7 млн руб., однокомнатные квартиры — в районе 5,5 млн руб., двухкомнатные — около 8 млн руб.

Цены на квартиры продолжают расти — в феврале средняя стоимость предложения выросла на 4%, к марту 2021 года арендные ставки плюс-минус вернулись к прежним цифрам. По словам экспертов, избыток предложения на рынке аренды может стать ощутимым уже в 2021-2022 годах — могут снова появиться проблемы с поиском квартиросъемщиков, а арендные ставки — снова скользнуть вниз. На наш взгляд, однозначных прогнозов в столь нестабильной макроэкономической ситуации делать нельзя.

Возвращение доходных домов

Мы уже рассказывали о том, что на данный момент в России идет строительство арендных домов, за реализацию которых отвечает ДОМ.РФ. В 2020 году некоторые из них уже вышли на рынок.

Если говорить об объемах, то на сегодняшний день госкорпорация инвестировала в 458 тыс. кв. м. жилья в Москве, Воронеже, Екатеринбурге, Тобольске и других городах на общую сумму 46,9 млрд руб. В переводе на единицы недвижимости – это около 9 тыс. квартир и апартаментов.

Современные арендные дома в России — это квартиры, выкупленные юридическим лицом или построенные в партнёрстве со строительной компанией, с ремонтом, меблировкой и бытовой техникой. Договора аренды заключаются также с юрлицом.

Масштабирование инициативы

Параллельно власти обсуждают возможность расширения практики «цивилизованной» аренды.

Так, например, президент Фонда «Институт экономики города», член Общественной палаты при Минстрое Надежда Косарева предложила разработать стандарты проектного и ипотечного кредитования юридических лиц, на цели развития сегмента доходных домов. Решением вопроса могут заняться Минстрой, ДОМ.РФ и Банк России. Для регионов подготовят методические рекомендации по созданию доступного наёмного жилья.

Дополнительно простимулировать частных инвесторов планируется через налоговые льготы. Застройщикам за реализацию подобных проектов будут предлагать земельные участки, особые условия при подключении к сетям.

Бюджетная поддержка даст юрлицам возможность опускать тарифы на аренду ниже рыночной – дисконт может достичь 70%, отмечает Косарева, ссылаясь на расчеты ведомства.

Вопросы к инициативе

Арендные дома должны стать прекрасной альтернативой существующему, практически нелегальному рынку. Но к «светлому будущему» есть несколько насущных вопросов.

Во-первых, самый важный – цены. Несмотря на представленные чиновниками расчеты, реальность такова, что, например, величина арендной платы в домах от ДОМ.РФ в Москве превышает среднерыночную на 25%. Аналогичную ситуацию прогнозируют и в Екатеринбурге, когда в 2023 году будет введен в эксплуатацию первый дом с квартирами в найм. Снижение стоимости приведет к падению доходов инвесторов, которые не готовы к убыткам.

Во-вторых, рынок озабочен формированием монополии. Институты развития, застройщики и банки способны полностью вытеснить частников и мелких участников рынка. Помимо арендодателей, которые уклоняются от налогов, пострадают и законопослушные собственники, а также те, для кого аренда – единственный источник доходов.

В-третьих, как реализуют инструмент доходных домов регионы? Не все готовы работать в этом направлении.

Напомним, что согласно планам Минстроя, к 2023 году в стране построят 30 млн. кв. м жилья под аренду.

Пересмотр портфеля

С учетом обстоятельств многие компании сделали ставку на эконом-сегмент и всегда востребованные варианты вроде бюджетных квартир у метро, а от дорогих или требующих больших вложений типов жилья временно отказались.

Есть и те, кто воспринял кризис как удачный момент, чтобы пополнить портфель качественными предложениями из категории долгосрочного найма, так как многие собственники лишились постояльцев и стали искать возможности для восстановления пассивного дохода. Сейчас проще убедить собственника в сдаче жилья в субаренду для последующей пересдачи в краткосрок.

Также период вынужденной самоизоляции активно использовался для благоустройства и мелкого ремонта, на который обычно не хватало времени или сил. К моменту выхода из кризиса потенциальные арендаторы будут иметь обновленные и комфортные объекты.

Стоит ли опасаться обвала рынка аренды жилья из-за пандемии

Как работает коммерческая недвижимость в условиях пандемии

Как изменился малый бизнес за время пандемии

Односторонний отказ от договора