В каких случаях суд обяжет добросовестного приобретателя вернуть жилье?
Истребование своего имущества из чужого незаконного владения (виндикация) является одним из способов защиты собственником своих вещных прав. Завладеть чужим имуществом можно разными способами – от банального хищения до добросовестного приобретения на возмездных условиях. И последнее не всегда будет гарантировать покупателю недвижимости защиту приобретенных прав на нее.
Итак, в каких же случаях добросовестный приобретатель может быть лишен жилья по иску действительного собственника? Для этого законодатель определил несколько условий.
Во-первых, жилое помещение должно выбыть из владения собственника или иного законного владельца (к примеру, арендатора или доверительного управляющего) помимо их воли. Законодатель частично раскрывает смысл слов «помимо их воли», указывая на то, что имущество может быть утеряно, похищено или выбыть из владения иным путем. Имеются в виду случаи, когда собственник не желал наступления этих последствий и перестал владеть жилым помещением в результате действий или решений сторонних лиц, которые не были им одобрены в будущем.
Такие действия или решения далеко не всегда могут иметь преступный характер. Легко смоделировать ситуацию, при которой продавец во исполнение некого судебного решения получил от собственника квартиру, осуществил ее продажу добросовестному приобретателю, а впоследствии суд вышестоящей инстанции отменил такое решение. В этом случае изъятое у собственника на основании судебного акта жилое помещение также будет считаться выбывшим из владения помимо его воли4.
Во-вторых, жилое помещение должно быть приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Речь идет о том, что человек, выступивший продавцом жилья, в действительности не обладал правомочием распоряжаться им: не являлся собственником и не получал от него указаний продавать имущество (путем выдачи доверенности на продажу, заключения агентского договора и т.п.).
Совокупность этих двух обстоятельств будет свидетельствовать о том, что покупателю жилого помещения, скорее всего, придется расстаться со своим приобретением в случае, если собственник инициирует виндикацию. И самым обидным для добросовестного приобретателя в этой ситуации станет то, что, признавая сделку по приобретению недвижимости недействительной, суд не сможет обязать продавца возвратить несостоявшемуся покупателю деньги, уплаченные за жилье5.
Наследство и нотариусы
Об участии нотариуса в наследственных делах рассказывает нотариус г. Алматы Алтынай Макешева.
— К какому нотариусу нужно обратиться для ведения наследственного дела — по месту жительства или к любому?
— Вы можете обратиться к любому нотариусу по месту регистрации наследодателя. Однако нужно успеть обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Если вы пропустите этот срок, то придется восстанавливать пропущенный срок через суд.
— Может ли случится так, что одно и то же наследственное дело ведут разные нотариусы?
— Нет, это исключено, так как существует 2 вида проверки:
1) Сервис «Проверка наследственных дел» на сайте ЕНИС (Единой нотариальной информационной системы).
2) Центральный модем, при помощи которого нотариус может проверить, кто из его коллег уже открыл наследственное дело.
— Когда завещатель умирает, то оповещает ли об этом нотариус наследников (если есть завещание) или наследники сами должны обратиться к нему?
— Нотариус оповещает всех наследников через средства массовой информации путем подачи объявления о том, что открылось наследство после смерти наследодателя.
— Какова стоимость услуг нотариуса при ведении наследственного дела и в чем состоит работа нотариуса в случае оформления квартиры по наследству?
— Стоимость услуг нотариуса варьируется от количества наследственной массы и наследников, так как нотариус взимает за каждое поданное заявление и выданное свидетельство о праве на наследство отдельно.
Работа нотариуса состоит из многих действий:
- открытия наследственного дела;
- установления круга наследников;
- проверки их законных прав на наследство и дееспособности;
- подачи объявления в СМИ, составлении и разнообразных запросов в уполномоченные государственные и негосударственные органы, банки второго уровня, коммерческие организации;
- проверки наследственной массы;
- на юридическую чистоту, обременения и притязания третьих лиц;
- составления и выдачи свидетельств о праве на наследство;
- формирования и подшивки архивного наряда наследственного дела;
- дачи показаний в суде в случае спора;
- выдачи дубликата свидетельств о право на наследство.
— Есть ли единая база удостоверенных завещаний?
Есть Центральный модем, при помощи которого нотариус может проверить имеется ли нотариально удостоверенное завещание.
На что сможет рассчитывать добросовестный приобретатель после вступления в силу изменений в Закон о госрегистрации недвижимости?
Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.
Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя14 обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.
Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.
Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.
Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье. Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.
Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.
Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.
После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.
«Все сжимается, предложений о продаже становится меньше»
Во второй половине 2022 года стоимость квадратного метра снижалась по всем категориям недвижимости. Продажи в мае — августе практически остановились. Во второй половине сентября появился спрос, создавалось ощущение, что рынок оживает. Но объявление частичной мобилизации сильно сказалось на активности людей. Некоторые отложили покупку или продажу, опасаясь за свои сбережения. Рынок сильно меняется.
Состояние рынка. Сейчас все сжимается, предложений о продаже становится меньше. Стоимость жилья на вторичном рынке в моем регионе тоже уменьшается. Снижение относительно летних цен составляет 5—7%.
Если в начале года количество сделок с использованием ипотеки составляло 80%, то сейчас их доля снизилась до 30—40%. Минфин объявил об отмене господдержки ипотеки с 1 января 2023 года, а она была одним из драйверов роста цен на недвижимость с 2018 года.
Но, думаю, программы поддержки в том или ином виде останутся — за счет банковского сектора и застройщиков.
Также просели продажи новостроек. Правда, массового снижения стоимости здесь не видно. Есть точечные акционные предложения застройщиков, дисконт 10—20% от стоимости.
Тенденции. Низкий спрос на недвижимость обусловлен неопределенностью с СВО, частичной мобилизацией и экономической ситуацией в целом. Думаю, что в 2023 году тенденция на снижение стоимости жилья сохранится.
Наследство и нотариусы
Об участии нотариуса в наследственных делах рассказывает нотариус г. Алматы Алтынай Макешева.
— К какому нотариусу нужно обратиться для ведения наследственного дела — по месту жительства или к любому?
— Вы можете обратиться к любому нотариусу по месту регистрации наследодателя. Однако нужно успеть обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Если вы пропустите этот срок, то придется восстанавливать пропущенный срок через суд.
— Может ли случится так, что одно и то же наследственное дело ведут разные нотариусы?
— Нет, это исключено, так как существует 2 вида проверки:
1) Сервис «Проверка наследственных дел» на сайте ЕНИС (Единой нотариальной информационной системы).
2) Центральный модем, при помощи которого нотариус может проверить, кто из его коллег уже открыл наследственное дело.
— Когда завещатель умирает, то оповещает ли об этом нотариус наследников (если есть завещание) или наследники сами должны обратиться к нему?
— Нотариус оповещает всех наследников через средства массовой информации путем подачи объявления о том, что открылось наследство после смерти наследодателя.
— Какова стоимость услуг нотариуса при ведении наследственного дела и в чем состоит работа нотариуса в случае оформления квартиры по наследству?
— Стоимость услуг нотариуса варьируется от количества наследственной массы и наследников, так как нотариус взимает за каждое поданное заявление и выданное свидетельство о праве на наследство отдельно.
Работа нотариуса состоит из многих действий:
- открытия наследственного дела;
- установления круга наследников;
- проверки их законных прав на наследство и дееспособности;
- подачи объявления в СМИ, составлении и разнообразных запросов в уполномоченные государственные и негосударственные органы, банки второго уровня, коммерческие организации;
- проверки наследственной массы;
- на юридическую чистоту, обременения и притязания третьих лиц;
- составления и выдачи свидетельств о праве на наследство;
- формирования и подшивки архивного наряда наследственного дела;
- дачи показаний в суде в случае спора;
- выдачи дубликата свидетельств о право на наследство.
— Есть ли единая база удостоверенных завещаний?
Есть Центральный модем, при помощи которого нотариус может проверить имеется ли нотариально удостоверенное завещание.
Недвижимость в России: прогноз на 2022 год
В прошлом году, когда эксперты выясняли, стоит ли в 2022 году продавать квартиру, многие из них в один голос утверждали, что если есть такие планы, то лучше успеть их реализовать, потому что 2022 год для этого будет неудачным. Экономический спад в государстве привел к тому, что спрос на жилье в стране стал значительно ниже предложения. Тем, у кого есть недвижимость просто невыгодно в условиях кризиса ее продавать, потому что рыночная стоимость жилых помещений станет такой же низкой, как когда-то в 2008 году, а может даже еще ниже.
Независимые эксперты, рассуждая над вопросом, стоит ли сейчас продавать квартиру в 2022 году, приходят к выводу, что даже при большом желании сделать это, у продавца низкие шансы. Покупателей на жилье, которые могли бы рассчитаться за него наличными без посредников, найти на сегодняшний день практически нереально. Люди предпочтут либо отложить покупку недвижимости до более благоприятного времени, либо воспользуются услугами ипотечного кредитования и каких-то социальных программ, которые может предложить государство в кризисных условиях жизни.
Какие прогнозы дают некоторые специалисты в области реализации жилья относительно того, когда выгодно продавать квартиру в 2022 году:
Претендентка занять должность президента гильдии риелторов России Татьяна Деменок уверена, что в 2022 году стоимость квадратного метра в жилом помещении будет снижена на 7% от цены прошлого года. И это только приблизительная цифра для Екатеринбурга. В других городах России с престижными районами, в новостройках этот процент не будет столь высоким, так как застройщикам невыгодно значительно снижать стоимость жилья. В таких комфортных условиях недвижимость всегда покупается людьми заблаговременно. Скорее всего, цены упадут на квартиры и дома старого фонда, то есть на те, которые были построены в середине ХХ века. Это значит, что у желающих продать именно такое невостребованное среди населения имущество, наступает время, когда выгоднее продавать квартиру в 2022 году, чем ждать другого времени, когда подобных предложений на рынке недвижимости станет слишком много. У тех, кто уже давно ищет способ, как заработать на квартиру в Москве тоже выпадает возможность обосноваться в столице, купив жилье, пусть и не в новостройке, но по приемлемой стоимости.
Глава совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотов, рассуждая на тему, стоит ли продавать квартиру в 2022 году, не скрывает своих пессимистических настроений. По ее мнению, продажа жилых помещений в 2022 году будет реализовываться лишь на 50%, даже если экономическое положение страны качественно улучшится из-за возвращения былой стоимости барреля нефти.
Эксперт также уверена, что необходимо придерживаться строгого экономического правила в вопросах недвижимости – подбирать правильное время, когда лучше покупать и продавать квартиру. В 2022 году, если вы хотите сохранить свои деньги в национальной валюте, то лучше покупать квартиры и дома. На вопрос, стоит ли сейчас продавать квартиру в 2022 году при ослаблении рубля, она дает однозначный отрицательный ответ, так как это невыгодно. Если и совершать этот шаг, то только при условии, что покупатель рассчитается с вами в долларах или евро.
Многие столичные специалисты в области недвижимости убеждены, что 2022 год – это время, когда лучше продавать квартиру вторичного рынка, так как на такое жилье у россиян во все времена спрос был гораздо выше. Как бы это парадоксально ни прозвучало, но на «вторичку» в кризисное время в крупных городах России цены возросли на 12%. Это может быть связано с тем, что в условиях кризиса с застройщиками новостроек опасно заключать сделки. Ведь в любой момент строительство жилья может остановиться, а когда восстановится, то стоимость квадратного метра в нем может резко подняться.
Когда выгодно продавать недвижимость?
Вы посоветовались со специалистами, стоит ли продавать квартиру в кризис, обговорили с ними все нюансы и приняли положительное решение. Теперь осталось выяснить, как выгодно продать квартиру в кризис, и как выбрать подходящий момент для проведения сделки.
Обычно спрос на жилье повышается осенью, когда заканчиваются летние отпуска. К тому же, в это время в вузах начинается учебный год, поэтому многие родители покупают жилье для своих детей-студентов. На рынке недвижимости наблюдается оживление вплоть до новогодних праздников. Летом, на новогодних каникулах и во время майских праздников продажей недвижимости лучше не заниматься, поскольку спрос на квартиры в этот период начинает стремительно снижаться.
Время, когда выгодно продавать недвижимость, зависит от различных факторов, включая текущее состояние рынка, экономическую ситуацию и ваши личные обстоятельства. Однако, есть несколько общих моментов, которые можно учесть при принятии решения о продаже недвижимости:
- Рост цен на недвижимость: Если цены на недвижимость в вашем регионе стремительно растут, это может быть хорошим временем для продажи. Вы сможете получить больше за свою собственность;
- Изменения в жизненных обстоятельствах: Если у вас изменились семейные обстоятельства, работа или финансовое положение, это может повлиять на ваше решение продать недвижимость. Например, вы можете захотеть продать крупный дом, если ваши дети выросли и переехали, или продать квартиру в другом городе, если вы переезжаете на новое место работы;
- Необходимость финансов: Если вам срочно нужны средства или вы хотите инвестировать в другие возможности, продажа недвижимости может быть целесообразной. Однако, стоит тщательно оценить свои финансовые потребности и обратиться к профессионалам, чтобы определить, какая стратегия продажи будет наиболее выгодной;
- Сезонные факторы: В зависимости от местоположения и типа недвижимости, сезон может оказать влияние на спрос и цены на рынке. Например, в некоторых регионах летний сезон может быть более активным для продажи курортной недвижимости. Поэтому, если у вас есть возможность выбирать время продажи, может быть разумным учесть сезонные тенденции.
Однако, стоит помнить, что рынок недвижимости может быть непредсказуемым, и прогнозировать его изменения с высокой точностью сложно. Если у вас есть сомнения или вопросы относительно времени продажи, рекомендуется обратиться к местным экспертам по недвижимости или консультантам, которые смогут оценить вашу конкретную ситуацию и дать наилуч
Теперь вы знаете, когда лучше продавать квартиру в 2023 году
Это очень важный момент, которому нужно уделить особое внимание
Рынок новостроек
Эта сфера оказалась менее подвержена влиянию карантина. Застройщики быстро наладили дистанционный канал продаж. Благодаря современным мерам удалось сохранить половину потенциальных покупателей, чему способствовало снижение ипотечных ставок. Даже если вторая волна случится, рынок новостроек переживет эту ситуацию проще, чем весной. Сложнее всего придется мелким компаниям, которые падение спроса может серьезно подкосить.
Застройщики в большей степени опасаются не падения спроса, а приостановления строительства. Это наиболее негативный сценарий для девелоперов. Приходится переносить сроки сдачи объектов, что ухудшает финансовые показатели и подрывает репутацию.
Если граждане снова отправятся в самоизоляцию, это снизит спрос на рынке новостроек. Чтобы выстоять в таких условиях, нужно иметь немалый денежный запас, которым точно не могут похвастаться малые и средние застройщики.
Количество добытых биткоинов, вышедших из обращения, более 19 млн: как их теряют
Часто возникает желание продолжить поиск: почему нельзя найти идеальную работу
Стремление все сделать в одиночку: шесть ошибок начинающих бизнесменов
Большую роль сыграл отложенный спрос. В период карантина количество сделок было минимальным. Однако после снятия ограничительных мер застройщикам удалось наверстать былой уровень продаж. В офисы стали обращаться не только новые клиенты, но и те, кому пришлось отложить покупку квартиры на период карантина.
Время продавать землю, но не строить дом
Из-за роста цен на недвижимость многие россияне задумались о покупке участка, чтобы построить дом самостоятельно. Это сигнал для тех, кто, наоборот, хочет продать землю, уверен риелтор.
Источник фото: Pixabay
Покупателям участка стоит знать, что цены на стройматериалы по-прежнему высокие. Если два месяца назад их стоимость взлетела до 80%, то сейчас она опустилась всего на 20%. По словам инженера по качеству строительства, гендиректор ООО «Альянс» Сергея Бакина, импортные материалы точно не станут дешевле, а что будет с ценами на другие товары пока неизвестно.
Работа строителей тоже подорожала — примерно на 15%.
Тенденции рынка недвижимости
Определяя, нужно ли продавать квартиру сейчас, можно обратиться к сфере недвижимости. Что происходит на рынке:
- Новостройки демонстрируют рост. Продается на 30 процентов больше объектов в новых домах, чем за аналогичный период прошлого года.
- Вторичное жилье находится в стагнации. Популярность таких квартир почти не выросла. Однако к осени ожидается спрос на вторичку.
- Покупатели снова начали проявлять активность. В среднем число заявок к концу лета выросла на 40 процентов по отношению к началу сезона.
- Число продавцов также выросло. Портал Циан сообщает, что ежедневно только в Москве появляются от 400 предложений по продаже. Вероятно, это связано с сезонностью, но может быть намеком на тенденцию.
Быть или не быть?
Потенциальные продавцы часто задают вопрос, стоит ли сейчас продавать квартиру? Выгодно ли это или может нужно немного подождать, пока цены начнут подниматься?
Опытные риэлторы считают, что на рынке недвижимости сделки совершаются в любых экономических условиях, но только в том случае, если появляется выгодное предложение. Поэтому, если вы не можете определиться, продавать ли квартиру в кризис, сначала ответьте на простой вопрос, есть ли в этом острая необходимость? Если можно повременить с продажей, отложите это мероприятие на пару лет.
Теперь постараемся найти ответ на вопрос, стоит ли сейчас продавать квартиру в 2022 году, если нет времени ждать, пока произойдут какие-то изменения на рынке. У некоторых людей в связи с различными жизненными обстоятельствами иногда возникает необходимость в срочной продаже жилья. В таком случае следует воспользоваться методом альтернативной покупки, сразу найти замену жилью, которое вы собираетесь выставить на продажу.
Люди, которые не поинтересовались, можно ли продавать квартиру в кризис, и продали свое жилье в 1998 году, остались без крыши над головой, потому что их рублевые сбережения, в связи с резким падением курса национальной валюты, в один миг превратились в копейки
Такой риск существует всегда, поэтому обратите особое внимание на советы экспертов, куда вложить деньги в 2022 году, чтобы защитить их от инфляции
На что обращать внимание при покупке или продаже наследственной недвижимости
На вопросы портала kn.kz отвечает специалист по недвижимости «Центрального агентства недвижимости» г. Караганды Ольга Качкан.
— Ольга, стоит ли покупать квартиру или дом, которые продавец получил в наследство?
— Здесь нельзя в целом однозначно утверждать, стоит или нет. Нужно рассматривать конкретную ситуацию в конкретной сделке. Прежде чем покупать любую квартиру, а тем более наследственную, необходимо изучить все возможные риски для покупателя. В первую очередь необходимо ознакомиться с документами и историей квартиры, да и наследство наследству рознь.
Основным же риском такой сделки является ограниченные возможности выявить всех потенциальных наследников данного объекта. О таких потенциальных наследниках не то, что риелтор или юрист, не всегда и близкие родственники могут знать. Гарантировать на 100% отсутствие рисков не сможет никто.
— И что же тогда делать? Какой совет Вы могли бы дать потенциальным покупателям и продавцам наследственной квартиры?
— Одним из действий уменьшающим риски при оформлении сделок с наследственной недвижимостью является получение нотариального заявления от наследников. В нем наследники, продающие недвижимость, обязуются рассчитаться с неожиданно объявившимися наследниками самостоятельно и за свой счет, не допуская потерю квартиры покупателем.
Также важно в договоре купле-продаже указывать только реальную цену. — А что если на продажу выставляется квартира, в которой право на наследство оформлено через суд? Отражается ли это на цене или времени продажи объекта?
— А что если на продажу выставляется квартира, в которой право на наследство оформлено через суд? Отражается ли это на цене или времени продажи объекта?
— А что если на продажу выставляется квартира, в которой право на наследство оформлено через суд? Отражается ли это на цене или времени продажи объекта?
— Сделки с недвижимостью, где правоустанавливающими документами является решение суда, в том числе по восстановлению сроков вступления в наследство, не является чем-то особенным. Наоборот, решение суда является подтверждением того, что вопрос с наследниками закрыт, и можно быть спокойными. На цене и времени продажи данный аспект не отражается. Но каждый случай индивидуален.
Адвокат Шолпан Исмаилова дает совет продавцам наследственной квартиры делать вовремя оценку объекта.
— Полученная в наследство недвижимость должна быть оценена по стоимости на момент ее приобретения наследником, чтобы к ней не применили стоимость, определенную госорганами, которая нередко бывает ниже, из-за чего приходится платить больший налог, — говорит эксперт. — При продаже полученной в наследство недвижимости, период владения которой составляет менее одного года, разница между ценой реализации и оценочной стоимостью облагается налогом по ставке в 10 процентов. Однако из-за того, что некоторые граждане пропускают сроки оценки, к их имуществу применяется цена, определенная госорганом, вследствие чего с них в ряде случаев требуют большую сумму налогов. Во избежание таких ситуаций рекомендуется проводить оценку имущества до его продажи и не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи такого имущества. В противном случае оценка не будет принята. Заключение об оценочной стоимости должно быть произведено на дату возникновения права собственности на дату регистрации в органах юстиции. Оценку необходимо произвести не позднее 31 марта года, следующего за годом реализации такого имущества. Если вы в свое время пропустили эту дату, то применяется оценочная стоимость, определенная уполномоченным государственным органом в сфере регистрации права недвижимое имущество.
Советы покупателям
Покупайте наследованное имущество хотя бы по истечении трех лет с момента регистрации собственника. Три года — срок исковой давности для оспаривания сделки. Указывайте в договоре купли-продажи только реальную цену
Это важно, если вдруг договор признают недействительным. Выбирайте нотариальную форму сделки, так как, согласно судебной практике, покупатель в этом случае признается добросовестным владельцем, что дает ему больше шансов отстоять свою правоту. При наличии возможности воспользуйтесь титульным страхованием
Оно даст дополнительную защиту и возместит ваши убытки, если вдруг договор купли-продажи будет расторгнут
При наличии возможности воспользуйтесь титульным страхованием. Оно даст дополнительную защиту и возместит ваши убытки, если вдруг договор купли-продажи будет расторгнут.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz
Новаторы от недвижимости
В рамках саммита были названы победители VII конкурса инновационных проектов рынка недвижимости GOOD INNOVATIONS 2022. Так, в номинации «Жилая недвижимость» лучшим стал московский ЖК Sydney City – первый в столице проект, созданный в концепции Well-being, и первый в России, номинированный на получение международного сертификата WELL Building Standard.
Лучшим коммерческим объектом назван столичный апарт-комплекс HILL8, получивший стандарт BREEAM на уровне VERY GOOD.
В номинации «Материалы и технологии» жюри признало победителем огнезащитную сетку «ИНФЛЕКС-ФК-31» компании «Объединенный Промышленный Комплекс» из Петербурга. При воздействии открытого огня или высокой температуры материал образует устойчивый прочный вспененный слой.
В номинации PropTech лауреатом стала IT-экосистема Multispace Paveletskaya. Это мобильное приложение позволяет управлять инженерными системами и мультимедиа, бронировать рабочие места и переговорные, использовать заявочный сервис на различные услуги и т. д.
В номинации «Инновации в работе управляющей компании» выиграла система визуализации свободных мест на парковке TRASSIR, Челябинск. Она не только упрощает жизнь автомобилистам, но и сокращает нагрузку на сотрудников управляющей компании и охрану.
В номинации «Журналист / блогер PropTech» победителем стала Ирина Корсун и DigitalDeveloper – спецпроект по импортозамещению в PropTech.
Лучшим «Общественным пространством» жюри признало Zavidovo Spa Village в селе Вараксино Конаковского района Тверской области. Это комплекс банных домов из целебных пород древесины, отель, ресторан и др.
В номинации «Архитектура» победу одержал аэропортовый комплекс на аэродроме Левашово в Петербурге. Комплекс зданий и прилегающая территория спроектированы в среде BIM по стандарту WELL.
Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
Среди причин повышенного спроса Шлома называет:
- отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
- снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
- рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
- страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.
Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.
Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене. Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.
«То, что происходит на рынке, напоминает 2014—2015 годы»
Состояние рынка. Ситуация на текущем рынке мне напоминает 2014—2015 годы, когда был высокий подъем цен и люди на ажиотаже хватали квартиры. А потом рынок откатился назад, и года три цены восстанавливались. Последние два года был только рост: его спровоцировали и акции застройщиков, и общая паника, когда все хватали и казалось, что остальным тоже надо. В феврале и марте 2022 года был последний виток этого подъема цен после начала СВО.
А потом рынок встал. Весной я сама отговаривала своих клиентов от альтернативных сделок. Большинство хотело продать и купить что-то другое. И если продать было еще реально, особенно если опуститься в цене, то покупать на встречке было нечего. Продавцы держали цены и тогда еще не готовы были опускаться.
К осени ситуация изменилась и многие поняли, что цену нужно снижать. В ноябре рынок оживился. Но я связываю это с тем, что жилищный комитет Петербурга выдавал выплаты по разным программам, например по программе расселения коммуналок.
В декабре обычно сделок больше, но пока в этом году предновогоднего ажиотажа нет. Сделки идут, и покупатели есть, и ипотеку берут. В основном это те, кто что-то продает, добавляет и покупает. Но свежих вариантов появляется немного.
Сейчас можно и продать, и купить по совершенно реальной цене. Люди торгуются, и торгуются основательно. Раньше торговались на 50 тысяч, а сейчас бывают ситуации, когда на торге сбрасывают и 200 тысяч, и 400 тысяч, и даже миллион — все зависит от стоимости квартиры.
Официально говорят, что цены снизились на 10%. Но смотря от какого значения. Если от задранных цен января-февраля 2022 года — то, по моим наблюдениям, в Петербурге упали даже больше — доходит и до 15—20%. Но к допандемийным уровням мы еще не вернулись.
Снижаются цены на неликвидные объекты типа хрущевок и квартир в Мурине или Кудрове. И если два года назад мы в Кудрове выставляли студию за 5 млн, то в этом году продаем уже за 3,9 млн. В хороших районах, например в Приморском, активного снижения не наблюдаю.
Если я выставляю квартиру на продажу, то не смотрю на цену за метр, а ориентируюсь на спрос. И если его нет, корректирую цену и жду звонков покупателей и реальных просмотров. Но даже те, кто потом приходит, тоже торгуются.
Тенденции. Большую роль в продаже стал играть хороший ремонт. Например, у меня сейчас два подбора квартир — люди останавливаются на вариантах, где ничего не нужно делать и еще оставляют кухню и технику. Причем за эти деньги можно было бы взять больший метраж, пусть и с более скромным ремонтом. Но покупатели боятся цен на стройматериалы, поэтому стараются выбрать такое, чтобы нигде и ничего не надо было делать.
Стали продаваться отдельные объекты по доверенностям. Мы ставим их дешевле рынка, потому что для покупателей это риски, особенно если человек за границей. Если человек сделал доверенность не в России, а в другой стране у местного нотариуса, сложно проверить, отозвана она или нет. Но большого количества сделок по доверенности я не наблюдаю.
Много приезжают покупать из регионов для детей. В основном такие покупатели ищут однокомнатные квартиры за 6—7 млн. Альтернативных сделок стало больше, но и больше разрывов цепочек. Например, продают объект, определились со встречной покупкой, а другие квартиры на встречке подешевели. И покупатели переключаются на другой объект, который раньше для них был слишком дорог.
Мне кажется, что цены на недвижимость и дальше будут падать. Сейчас рынок вялый, покупателей немного. Чтобы продаться, скидывают цену и дальше ждут. И если не будет вливаний денег в рынок, то эта тенденция и дальше будет продолжаться.
