Стала известна схема возмещения доходов кредиторам строительных компаний

Зачем нужен бридж

История, когда деньги будущих жителей были основным способом финансирования жилого строительства, осталась в прошлом. Теперь средства дольщиков на покупку квартиры хранятся в банках, а застройщик получает доступ к ним только после окончания стройки.

Так называемое проектное финансирование — кредит на строительство — выдает банк. Но даже он не может решить всех проблем застройщика. Ведь до получения проектного финансирования строительным компаниям необходимо сделать множество мелких, но дорогостоящих шагов. Например, приобрести земельный участок, разработать исходно-разрешительную документацию, пройти все экспертизы.

Помочь может бридж-кредит. Его можно сравнить со стартовым капиталом — той суммой, которая нужна, чтобы сдвинуть проект с мертвой точки или, наоборот, не дать компании стать банкротом. Среди других преимуществ: снижение доли собственного участия и разделение рисков с банком. Ведь в деле появляется еще один игрок, которому выгоден взлет вашего проекта.

Unsplash

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

• Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
• Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.

Что такое процедура реализации при банкротстве?

Процедура признания человека банкротом предполагает несколько возможностей расплатиться с кредиторами: реструктуризация долгов гражданина, заключения мирового соглашения с кредиторами или реализация имущества.

В большинстве случаев к должникам применяется именно последнее

Поэтому важно разобраться, что это значит, какие особенности данной процедуры предусматривает закон.. Понятие реализации имущества введено Федеральным законом от 29.06.2015 N 154-ФЗ, который является дополнением к Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2020) “О несостоятельности (банкротстве)” и сохраняется в текущей редакции

Статья 2 этого документа характеризует эту процедуру так: «Реализация имущества гражданина — реабилитационная процедура, применяемая в деле о банкротстве к признанному банкротом гражданину в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов и освобождения гражданина от долгов»

от 31.07.2020) “О несостоятельности (банкротстве)” и сохраняется в текущей редакции. Статья 2 этого документа характеризует эту процедуру так: «Реализация имущества гражданина — реабилитационная процедура, применяемая в деле о банкротстве к признанному банкротом гражданину в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов и освобождения гражданина от долгов»

Понятие реализации имущества введено Федеральным законом от 29.06.2015 N 154-ФЗ, который является дополнением к Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2020) “О несостоятельности (банкротстве)” и сохраняется в текущей редакции. Статья 2 этого документа характеризует эту процедуру так: «Реализация имущества гражданина — реабилитационная процедура, применяемая в деле о банкротстве к признанному банкротом гражданину в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов и освобождения гражданина от долгов»

Если говорить простыми словами, то это продажа имущества должника с публичных торгов и погашение долга за счет вырученных средств.

Конечно процедура весьма нежелательна для самого должника, а его главной целью является списание долгов и освобождение от исполнения обязательств перед кредиторами. Давайте разберемся как этого можно достичь? Прежде всего нужно разобраться какое имущество может подпадать под реализацию.

Имущество граждан

Если имущественные налоги уплачены ранее срока, вернуть их будет нельзя. Деньги с ЕНС в бюджет будут засчитываться сразу, как если бы платилось непосредственно сразу в бюджет. Если уплатить прямо сейчас – то еще можно деньги вернуть, ведь по действующим правилам налог спишется в бюджет только 1 декабря (подробнее).

Вводится автоматическое прекращение исчисления транспортного налога с угнанных автомобилей. ГИБДД будет сообщать о них в налоговую (сейчас пока этого не делается).

Предполагается ряд изменений в части налогообложения недвижимости. В целях налога на имущество физлиц садовые дома приравняют к жилым. В случае гибели или уничтожения объекта, если не подано заявление налогоплательщика, налоговики смогут прекратить начисление налога на основании данных, полученных от других органов. Расширят информационный обмен налоговой с различными госорганами, что даст больше возможностей для предоставления налоговых льгот без заявления. Налогообложение участков, расположенных на территориях двух муниципальных образований, будет производиться исходя из их частей, а не долей, как сейчас (подробнее).

Муниципальный земельный контроль будет подавать сведения в налоговую (а не только федеральный, как сейчас). Новшество грозит более вероятным повышением ставки налога для тех, кто не использует землю по назначению. Подробнее читайте здесь.

Что ждать бизнесу

Застройщик – единственный инвестор

Начнем с самого простого варианта: инвестор-застройщик строит здание только для себя и на собственные деньги, соинвесторы к реализации проекта не привлекались. Корреспонденции счетов для этого случая (без учета НДС) представлены в таблице.

Содержание операции	Дебет	Кредит
Перечислены авансы подрядчикам и исполнителям	60-2	51
Приняты к учету выполненные работы	08-3	60-1
Учтены затраты, непосредственно связанные со строительством объекта <*>	08-3	23 (25, 26), 60
Отражен зачет авансовых платежей	60-1	60-2
Погашена задолженность перед подрядчиками и исполнителями	60-1	51
Объект принят в состав основных средств	01 (03)	08

<*> К таким затратам могут относиться суммы арендной платы за земельный участок, на котором ведется строительство, расходы на содержание подразделения, организующего и контролирующего процесс строительства, и др.

Если инвестор-застройщик использует для финансирования строительства заемные денежные средства, корреспонденции счетов будут дополнены следующими проводками:

Содержание операции	Дебет	Кредит
Получены денежные средства по договору о предоставлении кредита или займа	51	66 (67)
Начислены проценты за пользование заемными денежными средствами <*>	08 (91-2)	66 (67)
Погашена задолженность по долговым обязательствам и процентам	66 (67)	51

<*> При выборе счета, на котором необходимо учитывать суммы начисленных процентов (08 либо 91-2), следует руководствоваться нормами ПБУ 15/2008 “Учет процентов по займам и кредитам” (проценты признаются прочими расходами, за исключением той части, которая подлежит включению в первоначальную стоимость инвестиционного актива).

Другое

• изменятся некоторые сроки по налогу на имущество организаций. Годовую декларацию, а также уведомление о единой по региону декларации надо будет подавать не месяц раньше, о новых сроках мы сообщили здесь;
• уведомление об исчисленных суммах смогут считать непредставленным, если оно не соответствует контрольным соотношениям, и это говорит о нарушении порядка заполнения;
• обязанность на ЕНС на основании уведомления будет существовать до подачи декларации;
• предусмотрят возможность подачи уведомления об исчисленных суммах к уменьшению, если авансовый платеж в каком-то квартале (при исчислении нарастающим итогом) оказался меньше предыдущего исчисленного аванса;
• до 31 декабря 2023 года приостановят возможность распоряжаться сальдо ЕНС в пользу другого налогоплательщика;
• если поступил РСВ или уведомление об исчисленных суммах на страхвзносы, то зачет положительного сальдо ЕНС в счет этих взносов будет иметь место почти сразу же, не дожидаясь срока уплаты. Аналогично – по налогам физлиц. Подробнее об этих и других новых поправках по ЕНС читайте здесь;
• среди других новшеств налогового администрирования – ужесточение штрафа для ищущих пути уклонения от уплаты налогов после проверок. Чтобы налогоплательщикам, которых “поймали”, неповадно было применять схемы расчетов с дебиторами и кредиторами, предлагается расширение возможности штрафовать по статье 125 НК за несоблюдение порядка распоряжения имуществом при принятии налоговым органом обеспечительных мер. В частности, сейчас в этой норме упоминаются обеспечительные меры в виде залога, а согласно законопроекту будет также – в виде запрета на отчуждение (передачу в залог) имущества лица без согласия налогового органа. За попытки “схитрить” в отношении такого имущества штраф равен 30 тысяч рублей (сумму менять не планируют).
• изменят отсчет сроков для начисления повышающих коэффициентов к земельному налогу с участков, приобретенных для жилищного строительства на основании договора о комплексном развитии территории;
• налоговая будет получать сведения о разрешениях на строительство.

Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:

• Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
• Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
• Правоустанавливающие документы на строительный участок.
• Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
• Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
• Документы о комплексном освоении территории.
• Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
• Информация об основных участниках проекта.
• Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.

Передача прав на компанию при банкротстве

Главная проблема состоит в том, что согласно п. 3 ст. 64 Закона, органы управления должника не имеют права принимать решений о выходе из состава участников общества, что является существенной проблемой при рейдерском захвате. Если рейдеры добиваются своего, обычно права на юридическое лицо передаются с помощью предварительного соглашения, на основании которого в будущем заключается основной договор. Для создания возможности изменения состава участников обычно используют следующие способы:

• Погашении долгов перед кредиторами в наблюдении;
• Переход от наблюдения к финансовому оздоровлению;
• Утверждение мирового соглашения;
• Переход от конкурсного производства к внешнему управлению.

Во всех приведенных случаях придется оплачивать требования кредиторов, включенных в реестр, но это происходит согласно утвержденному графику или после истечения моратория за счет средств юридического лица, а не инициатора банкротства. Передача прав на фирму не обязательно происходит в форме отчуждения, при дешевых акциях или небольшой стоимости уставного капитала, процедура передачи проводится путем дополнительной эмиссии или принятия в состав участников нового члена. Подобный механизм напрямую прописан в ст. 94 Закона, и широко используется при переходе к внешнему управлению. 

Преимущества и недостатки для участников сделки

Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу. Однако новая схема имеет как преимущества, так и недостатки.

Для дольщиков преимуществ больше всего:

• Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
• Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
• Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата инвестиций.
• Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
• Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
• Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.
• Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция – останутся только добросовестные.
• Возможны льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке.

Среди недостатков:

• Ограниченное число банков, работающих со счетами данного типа.
• Беспочвенные опасения, что переход на эскроу-счета усложнит расторжение договора долевого участия с застройщиком, когда возникнет такая необходимость (например, изменилось финансовое положение покупателя). На самом деле процедура расторжения практически не отличается от обычной, просто выплата денег будет осуществляться банком.
• В отличие от депозита, сумма, что лежит на эскроу, замораживается, и на нее не начисляются проценты. При долгосрочном хранении стоит вспомнить об инфляции, а значит – о частичном убытке дольщика.

Некоторые застройщики не признают данную схему удобной для себя, поскольку она лишает их возможности напрямую привлекать деньги от дольщиков. Следовательно, большинству компаний придется вести строительство за свой счет либо брать солидный кредит в банке. Но для девелоперов здесь есть преимущество: чем больше средств у покупателей на эскроу-счетах, тем дешевле обойдется проектное финансирование (банк снизит процентные ставки).

Несомненно, необходимость сотрудничать с посредником-банком повлечет дополнительные комиссионные расходы и повысит общую стоимость операций. Подобные изменения существенно отразятся на работе девелоперов и приведут к повышению цен на жилье в новостройках. А в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию более, чем на 6 месяцев, любого застройщика могут признать банкротом (для правительства это очередной «рычаг управления» стройкой).

Но не стоит отметать еще один вариант развития событий: разорение значительной части строительных компаний, которое повлечет за собой сокращение рабочих мест. Не исключено также, что из-за необходимости открытия эскроу-счетов будет наблюдаться частичный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала. Но несмотря на все минусы, даже здесь есть приятный «бонус» для строительных организаций: больше не потребуются дополнительные формы обеспечения, а соответственно, лишние затраты в виде оплаты поручительства банков, страховых взносов, отчислений в компенсационный фонд.

Напоследок стоит вспомнить и о третьей стороне – банках. Да, они выиграют больше всех. Но теперь, скорее всего, начнут кредитовать только компании, которых уже обслуживали на протяжении нескольких лет и в чьей надежности убеждены, поскольку принимают на себя риски, связанные с незавершенным строительством.

А вот что касается уже запущенных объектов, которые нуждаются в финансировании, но не могут быть достроены по старой схеме за счет дольщиков, то здесь есть высокая степень риска, что они будут заморожены или переданы на завершение другим девелоперам. Однако, если компания ранее работала с банками, значит ее надежность уже подтверждена фактами и она сможет получить кредит, чтобы избежать неприятностей. Именно от этого следует отталкиваться инвестору, выбирая квартиру в новостройке.

Различные спорные вопросы

При распределении средств может возникать ряд спорных моментов:

• Появились новые участники ООО. Как делать выплаты, если прямо перед распределением средств появились новые участники? Они должны получить средства в стандартном порядке. То есть в соответствии с размером доли. Порядок разделения средств установлен Уставом ООО.
• Увеличение объема капитала. Увеличение УК актуально в том случае, если требуется повысить привлекательность компании перед инвесторами и другими внешними лицами. Заданный размер капитала нужен для занятия определенной деятельностью. Увеличить его можно за счет прибыли. Однако перед направлением средств в УК нужно обязательно оплатить налоги, различные сборы, штрафы. Решение об изменении капитала принимается на собрании участников.
• Отмена решения, принятого на собрании. Вопросы направления денег решаются на общем собрании. Принято будет то решение, которое поддержано большинством участников. Однако оно может быть пересмотрено на внеочередном собрании. Если потребуется пересмотреть принятое решение, нужно обратиться в судебный орган. Исковое заявление подается теми участниками, права которых нарушены.

При возникновении спорных моментов следует ориентироваться на внешние и внутренние источники права. То есть это законодательство, а также нормативные акты компании.

Конкурсная масса: что это такое?

Конкурсная масса при банкротстве физического лица — это деньги, имущество и нематериальные активы, которые принадлежат должнику. Не стоит думать, что к банкроту приходит святая инквизиция и с побоями отбирает нажитое и честно заработанное имущество, а семью продает в рабство. Нет. В XXI веке это работает по-другому.

Формирование конкурсной массы — обязательное мероприятие, с которого и начинается процедура реализации имущества. Руководить этим процессом может только назначенный судом финансовый управляющий.

Кратко о порядке:

1. После ввода реализации имущества будущий банкрот в течение дня обязан передать управляющему доступ к банковским счетам, к кредитным и дебетовым картам, к зарплатному счету. Теперь его доходами распоряжается управляющий и его помощники.

2. Должник составляет опись имущества по специальной форме и подает ее управляющему. В описи также указываются суммы задолженностей, начисленные пени и проценты, другие платежи. То есть делается подробная «разбивка» активов и долгов.

   Смотреть образец заполнения описи имущества гражданина (588 кб.)

3. После получения описи управляющий анализирует конкурсную массу, исключает из нее определенные объекты и часть доходов.
4. При необходимости в массу добавляется другое имущество. Например, в результате признания некоторых сделок недействительными.
5. Окончательно сформированная масса выставляется на продажу; полученные средства распределяются между кредиторами в порядке установленной законом очередности.

Закон старается в равной степени учесть интересы кредиторов и должников. Если бы просроченные кредиты списывали без формирования конкурсной массы — через несколько недель уже бы лопнула банковская система страны. И, наоборот, если бы за долги забирали последнее жилье и выставляли на улицу — спустя пару месяцев мы бы получили разгул преступности и жестокие нападения. Люди не церемонятся, если им нечего терять.

К счастью, процедура банкротства старается учитывать интересы всех сторон. Имущество должника участвует в судебном процессе, но не на 100% — часть его всегда подлежит исключению.

Что войдет в конкурсную массу в вашем случае?

Упрощенная система налогообложения

В соответствии с подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.

Следовательно, застройщик, применяющий УСН, также не учитывает поступающие средства дольщиков (смотрите материал: Вопрос: Являются ли налогооблагаемым доходом застройщика на УСН средства дольщиков, поступающие на счета эскроу? Учитываются ли они при расчете лимита доходов при УСН? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2021 г.)).

По аналогии с налогом на прибыль доходом застройщика-упрощенца признаются неиспользованные средства, полученные в рамках целевого финансирования застройщиком и не возвращенные дольщикам.

Об этом говорится также в письмах Минфина России от 23.11.2020 N 03-11-10/101807, от 05.04.2016 N 03-11-06/2/19244, от 19.09.2014 N 03-11-06/2/47049, от 31.07.2013 N 03-11-06/2/30742. Здесь сказано, что с 1 января 2020 года в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у организации-застройщика включается разница между ценой договоров участия в долевом строительстве и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства.

Из п. 1 ст. 346.17 НК РФ следует, что в целях главы 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Однако положениями главы 26.2 НК РФ не предусмотрен особый порядок признания доходов в случае осуществления организацией работ по строительству за счет средств дольщиков.

В таком случае в финансовом ведомстве делают вывод, что доход в виде экономии затрат возникает на дату передачи помещений дольщикам по акту приема-передачи (смотрите письмо Минфина России от 15.09.2014 N 03-11-09/45958). Схожим образом рассуждают и судьи (смотрите, например, определение ВАС РФ от 24.03.2014 N ВАС-2560/14, постановление Второго ААС от 21.11.2014 N 02АП-8263/14).

Кроме того, в Минфине России придерживаются мнения о возникновении у застройщика еще одного вида дохода: оплаты услуг застройщика (смотрите, например, письма Минфина России от 19.09.2014 N 03-11-06/2/47049, от 19.03.2013 N 03-11-06/2/8421).
Полагаем, что дата получения такого дохода определяется на основании общих положений п. 1 ст. 346.17 НК РФ.

Отличительные черты капитального строительства

В связи с характерной деятельностью по производству продукции капитальное строительство имеет ряд отличительных черт от других отраслей:

• строительно-монтажные управления, организации в результате деятельности выдают готовую продукцию в виде неподвижных и закрепленных на определенной территории построек;
• производственные фонды строительной организации в виде активного оборудования, инструментов и приспособлений имеет передвижной характер;
• производственный цикл занимает длительный период, от двух-трех месяцев до нескольких лет;
• глобальные объекты строительства возводятся чаще всего на открытой местности, свежем воздухе, иногда в сложном климате.

Налог на прибыль: разночтений быть не может!

В Определении от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу № А60-43572/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила, что, определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков (в разрезе отдельных ДДУ). Соответственно, необоснованным было признано мнение налогового

органа, настаивавшего на том, что застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту ДДУ (квартире, нежилому помещению) и включать в налоговую базу только суммы полученной экономии без учета убытков, возникших по отдельным ДДУ.

Эта позиция была включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный Президиумом ВС РФ 30.06.2021 (далее – Обзор). В пункте 36 Обзора указано: застройщик, осуществляющий строительство МКД в рамках ДДУ, вправе определять базу по налогу на прибыль организаций исходя из итоговой величины финансового результата от использования средств дольщиков по целевому назначению, который рассчитывается в целом по объекту строительства.

Важно, что позиция ВС РФ была направлена налоговым органам для использования в работе (см. Письмо ФНС России от 06.04.2021 № БВ-4-7/4549@ «О направлении обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом квартале 2021 года по вопросам налогообложения»). В частности, в п

6 этого обзора содержится вывод: финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется в целом по объекту строительства (многоквартирному дому), а не по каждому отдельному договору долевого строительства

В частности, в п. 6 этого обзора содержится вывод: финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется в целом по объекту строительства (многоквартирному дому), а не по каждому отдельному договору долевого строительства.

Напомним еще об Определении от 03.02.2021 № 306-ЭС20-22522 по делу № А65-32019/2019, в котором судья ВС РФ согласился с мнением АС ПО (см. Постановление от 07.10.2020 по делу № А65-32019/2019): застройщик вправе определять экономию после завершения всех работ, связанных со строительством жилого комплекса (три МКД и два подземных гаража-стоянки), включая работы по благоустройству территории. Арбитры исходили из того, что застройщик обязан обеспечить выполнение всех работ, предусмотренных проектной документацией и градостроительным планом земельного участка.

Подчеркнем, порядок определения финансового результата должен быть отражен в учетной политике для целей налогообложения.

Для ИП

Фиксированные страховые взносы ИП в следующем году повысятся на 8%. Совокупный тариф составит 49 500 рублей.

Изменится подход к уменьшению налога по УСН и по ПСН на взносы ИП, уплачиваемые за себя. Это будут не уплаченные взносы в конкретном периоде, а подлежащие уплате в соответствующем налоговом периоде (для УСН) или в соответствующем году (для ПСН). Уменьшать налог по УСН можно будет за любой квартал на годовые взносы или на их часть, то же – для любого патента. При этом взносы могут и не быть уплаченными ни до уменьшения, ни вообще. Последствия их неуплаты будут такими же, как и в отношении всего остального – только пени, штрафы, взыскания.

По ПСН вводится ежегодная индексация налоговой базы, которую акцептовать должен будет каждый регион (об этом и о нюансах уменьшения ПСН на взносы – здесь). Об особенностях при уменьшении налога по УСН – здесь.

НДС

• планируется “удорожание” без-НДС-ной передачи в рекламных целях товаров (работ, услуг), расходы на приобретение (создание) единицы которых не превышают 100 рублей. Этот ценз повысят до 300 рублей;
• ожидаются новшества по заявительному порядку возмещения НДС. Появится одно новое условие для его применения организациями, у которых уплаченные налоги за три предыдущих года – не менее 2 млрд рублей. Будет установлено, что право на заявительный порядок у них есть, если на дату подачи заявления не возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве). Заявление на возмещение надо будет подавать только в электронной форме по ТКС. В течение пяти рабочих дней со дня представления уточненки можно будет подать заявление о замене банковской гарантии или договора поручительства, оформленных в отношении первичной декларации, по которой вынесено решение о возмещении (подробнее об этих и других новшествах заявительного порядка);
• заодно, как уже сообщалось, продлят возможность заявительного возмещения НДС для широкого круга. До конца 2025 года для возмещения НДС в заявительном порядке будет достаточно не находиться в процессе реорганизации или ликвидации и не быть фигурантом дела о банкротстве;
• правила о выставлении электронных счетов-фактур, об обязанности покупателя их принять через оператора ЭДО, об указании сведений в счетах-фактурах при реализации прослежки распространят также на ее передачу в составе выполненных работ, в составе комплектов (наборов). В корректировочных счетах-фактурах надо будет отдельно выделять стоимость конкретно прослежки (значит, опять ждем изменения формы счета-фактуры).

Способы минимизировать риски

Инвестиции в строительстве подвергаются различным видам рисков, вовремя сделанная оценка рискованного вклада, анализ финансовых инструментов помогают наладить оптимальное соотношение между рисками и доходной частью проекта. Для минимизации рисков применяются различные методы, например, инвестирование в зарубежные активы, понижение объема кредитных средств, предназначенных для вклада.

Для уменьшения риска упущенной выгоды тщательно контролируется и проверяется смета на строительство, акции страхуются контрактами фьючерсного типа. Риск снижения ликвидности акций уменьшается при использовании наиболее проверенных акций с высокой ликвидностью известных компаний. Операционные риски уменьшаются при тщательном выборе профессионального исполнителя.

Как достичь максимума

1. Когда брать бридж? Когда не хватает собственных средств на приобретение земельного участка и подготовку документации для более глобального финансирования — проектного.
2. Когда отдавать бридж? Максимум через два года после его получения — средствами из проектного кредита.
3. У кого просить бридж? У крупных и мелких банков, в зависимости от проекта и целей.
4. А что попросит банк? Обязательно — продуманный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Остальное — формальность.
5. Получится ли самостоятельно получить бридж? Скорее всего, да, но условия кредитования и сроки получения кредита могут не оправдать ожиданий. 
6. И бридж действительно поможет? Он даст вам возможность начать работу над проектом, а это уже немало. 

Что входит в конкурсную массу и как она формируется?

В банкротстве «Большой брат» — это финансовый управляющий. Он и занимается формированием массы. Как это работает?

1. Переданные должником карты и счета закрываются. Взамен формируется специальный счет, куда переводятся деньги с закрытых карт. Туда также поступают дальнейшие доходы — например, ежемесячная зарплата.

2. Дебитор подает опись имущества, где указывает все, что имеется в его собственности. Если процедуру инициировал сам банкрот — опись прилагается к заявлению о признании несостоятельности.

   Перечислять нужно и ипотечное жилье, и бабушкину квартиру, и старенькую «Ладу» 1990 года выпуска, и даже земельный участок, который оформлен совместно с родственником.

3. В конкурсную массу добавляется имущество, найденное управляющим. Заметим, что «забывчивость» по перечислению имущества может дорого обойтись: ее квалифицируют как недобросовестные действия. Человек рискует остаться банкротом с несписанными кредитами.

   Должника обязательно будут проверять. Подаются запросы в ГИБДД, в Росреестр и другие учреждения. Задача управляющего — обнаружить забытое или спрятанное имущество.

4. Финансовый управляющий также привлекает имущество, которое характеризуется как дебиторская задолженность. Это то, что должны банкроту.

   Например, если по долговой расписке ему задолжали 400 000 рублей, управляющий постарается добиться возврата этих средств. Он подаст в суд и инициирует принудительное взыскание и другие действия в интересах кредиторов.

5. Имущество по оспоренным сделкам тоже включается в конкурсную массу. Управляющий обязан проверить сделки, которые были совершены за последние 3 года. Если он найдет признаки подозрительности (низкая стоимость объекта, стороны — родственники, необоснованное дарение квартиры), он постарается вернуть эти объекты в собственность разорившегося и включить их в общую массу.

   Возврат имущества в конкурсную массу осуществляется по решению суда. Пострадавшая сторона сделки, которая была вынуждена вернуть объект, включается в четвертую очередь кредиторов.

Меры по эффективному расходованию инвестиций

При значительном снижении объемов поступающих капитальных вкладов рекомендуется рационально расходовать уже имеющиеся ресурсы.

Инвесторов выбирают на конкурсной основе в виде торгов. На деятельность менеджеров и руководителей, принимающих решения по заключению контракта, накладываются должностные ограничения. Разрабатывается прозрачная схема, финансирующая объекты строительства, контролируемая государственными службами, владельцами предприятий, банками-кредиторами, представителями общественности. Это становится гарантийными мерами по эффективному расходованию инвестиционных финансов.

Для контрольного этапа важной является правильная оценка участвующих инвестиционных проектов, основываемая на комплексном рассмотрении финансового анализа и результатов исследования динамики рынка. Цены, процентные ставки, курсы валют определяют метод исследования эффективности каждого инвестиционного проекта

Последние годы характерны тем, что повышается стоимость строительства, причиной становится увеличение затрат на разработку инвестиционных и архитектурных проектов. Особенно это становится заметным при рассмотрении вариантов финансирования жилищного и офисного строительства.

Способы борьбы с рейдерским захватом

Сохранить бизнес и избежать субсидиарной ответственности возможно, однако сделать это без посторонней помощи не получится. Инициаторы банкротства для достижения целей могут формировать целые команды юристов, которые должны столкнуться с серьёзным противодействием с вашей стороны. Для успешного отпора рейдерскому захвату потребуется выполнение комплекса мер, среди которых:

• Ведение переговоров с добросовестными кредиторами;
• Сопровождение действий руководителей должника;
• Затягивание рассмотрения заявления о банкротстве;
• Принятие обеспечительных мер;
• Оспаривание действий и требований кредиторов;
• Отслеживание и обжалование действий управляющего.

Ключевая фигура при захвате юридического лица – это управляющий, убрав его из дела вы обезглавите претендентов на ваш бизнес. Согласно статье 14.13 КоАП РФ, за неправомерные действия при банкротстве грозит дисквалификация, то есть автоматическое прекращение права заниматься банкротством. Никто не захочет такого исхода, поскольку помимо заказной процедуры в отношение вашей фирмы, у арбитражных управляющих существует много дополнительных обязательств. К тому же недобросовестное исполнение обязанностей станет поводом привлечения к субсидиарной ответственности.

Банкротство является узкоспециализированной отраслью, в которой хорошо ориентируется небольшое количество практикующих юристов. Найдите адвокатов, знающих слабые места в работе арбитражных управляющих, и они помогут сохранить компанию. В большинстве случаев, недобросовестные кредиторы, столкнувшиеся с грамотным сопротивлением, резко сбавляют пыл, а управляющие стараются не дожидаться отстранения и добровольно выходят из процедур, после пары обоснованных жалоб в их адрес.