Какая ответственность за незаконную перепланировку квартиры предусмотрена в 2021 году
Самовольное переустройство и перепланировка могут повлечь за собой серьезные санкции. Такие действия могут трактоваться как административное правонарушение, а могут привести даже к возбуждению уголовного дела. Это зависит от степени потенциальной опасности, которую ваше переустройство несет для других жильцов многоквартирного дома.
Штраф за самовольную перепланировку квартиры
Владелец жилья, в котором провели такое переустройство, может быть оштрафован сразу по нескольким статьям Кодекса административных правонарушений. Для физических лиц предусмотрены следующие суммы штрафных санкций:
- за незаконную перепланировку – 2000 – 2500 руб.;
- при самовольном переоборудовании – 1000 -1500 руб.;
- при нарушении правил пожарной безопасности – 1500 руб.;
- за самоуправство – 300 руб.
Для юридических лиц размер штрафа за незаконную перепланировку существенно выше: от 350 тыс. руб. до 1 млн. руб. С должностных лиц таких компаний могут взыскать от 20 до 50 тыс. руб. в виде финансовой санкции.
Предписание об устранении последствий незаконной перепланировки жилых помещений
Административный штраф – это меньшее наказание, которое может понести владелец жилья за неузаконенную перепланировку. Гораздо более серьезные последствия может вызвать предписание об устранении изменений в конфигурации квартиры.
На практике это означает, что хозяин недвижимости должен за свой счет провести ремонтные работы, в результате которых жилое помещение придет к своей первоначальной конфигурации. На устранение последствий незаконной перепланировки отводится строго лимитированное количество времени. Если владелец квартиры решает игнорировать данное предписание, Жилищная инспекция вправе обратиться в суд. Согласно действующему законодательству судебный орган предпишет осуществить следующие действия:
- Конфисковать квартиру у хозяев.
- Продать ее на открытых торгах.
- Изъять из полученной в результате продажи суммы расходы на судебные издержки, на оплату работ по возврату жилью конфигурации согласно техническому паспорту.
- Остаток средств выдать бывшим владельцам.
Полученная на руки сумма будет значительно меньше рыночной стоимости квартиры.
Уголовная ответственность
Самовольные перепланировки жилых помещений уже привели к нескольким громким трагедиям:
- 2008 год, Казань. Произошло обрушение трех этажей многоквартирного дома.
- 2010 год, Красноярск. При изменении планировки административного здания произошло обрушение, погибло 3 человека.
- 2011 год, Ярославль. Вследствие неправильной перепланировки квартиры без разрешения обрушилась секция МКД, погибла женщина.
Это далеко не все случаи обрушения различных зданий в результате неправильно проведенных работ по переустройству. Если вы не потрудились согласовать с Жилищной инспекцией будущие изменения в плане квартиры, а вследствие этого имущество, здоровье и жизни других жильцов оказались под угрозой или уже пострадали – рискуете получить реальный тюремный срок.
В 2021 году ответственность за перепланировку без разрешения может быть существенно ужесточена. Уже одобрен во втором чтении целый ряд поправок к Жилищному кодексу РФ, задача которого – повысить степень контроля за переустройством квартир в МКД. По некоторым оценкам в Москве до 30% квартир уже перепланированы. Разрешения получили далеко не все владельцы недвижимости.
Законодатели хотят обязать суды рассматривать обращения органов жилищного надзора в ускоренном порядке. Такие иски могут быть поданы против владельцев квартир, не допускающих инспекторов к осмотру проведенной перепланировки. Судебный орган будет обязан вынести решение в течение 10-ти рабочих дней.
Дополнительные риски проведения несогласованной перепланировки
Не потрудившись получить разрешение на проведение работ по переустройству, граждане создают себе массу проблем. Конфигурация и характеристики квартиры отражаются в Техническом и Кадастровом паспорте. Перепланировав жилое помещение, собственники делают имеющиеся на руках документы недействительными. Хозяева затруднят себе действия по отношению к данной недвижимости:
- будет невозможно обменять, передать в дар или продать данную жилплощадь;
- жилье невозможно будет официально сдать в аренду;
- возникнут затруднения при оформлении прав наследования на квартиру;
- вы не сможете передать жилплощадь в банк в виде залога при получении кредита.
Какой размер штрафа
Размер штрафа за неузаконенную перепланировку всего строения, отдельных комнат, балкона, фасада здания и так далее зависит от того, кто именно является нарушителем: физическое или юридическое лицо.
Нужно помнить, что штраф – это не самая глобальная проблема на фоне возможной конфискации имущества.
Для физических лиц
Штрафные санкции, касающиеся физических лиц, описаны в ст.7.21 КоАП РФ:
- Минимальная сумма штрафа: 2000 рублей.
- Максимальная сумма штрафа: 2500 рублей.
Учитывая практически отсутствующую разницу между минимальным и максимальным показателем, чаще всего ответственные лица назначают настолько крупный штраф, насколько это возможно. В данном случае – 2500 рублей.
Для юридических лиц
С юридическими лицами ситуация несколько сложнее. В законодательстве нет строго указания того, сколько должны платить в случае нарушения компании, фирмы и организации. Чтобы определить потенциальные суммы, придется ориентироваться на местное законодательства, актуальное для региона нахождения имущества. Для примера приведем штрафы, актуальные в Москве на основании ст.9.12 Кодекса г.Москва:
- Штраф на должностных лиц, допустивших перепланировку: от 5 до 50 тысяч рублей.
- Штраф для юридических лиц: от 300 до 350 тысяч рублей.
Суммы уже более существенные, потому смысла ждать и надеяться, что о нарушителе забудут не стоит.
Частные случаи незаконной перепланировки
Существуют отдельные ситуации, которые не касаются каждого обращающегося гражданина, но иногда встречаются на практике. Поэтому их также нужно рассмотреть.
Если узаконить уже нельзя?
Иногда собственник получает требование со стороны Жилищной инспекции вернуть помещение в прежний вид.
Однако, подобные действия не всегда возможны и в некоторых случаях небезопасны для хозяина квартиры и его соседей. Если, скажем, затронута несущая стена.
При такой ситуации, хозяин жилья будет обязан обратиться в фирму, специализирующуюся на вопросах создания отдельных проектов и восстановлению проблемного жилья.
Это дорогостоящая процедура, оплата которой будет возложена на нарушившего закон собственника помещения.
Если сделана в ипотечной квартире?
Все ипотечные договоры содержат информацию о полном запрете на проведение работ по перепланировке.
Если изменения были произведены, тогда следует помнить о следующих фактах:
- ремонтные работы, не согласованные с банком, повлекут расторжение страхового договора по жилому имуществу;
- сотрудник банковской организации может в любой день посетить залоговую квартиру и проверить целостность стен и прочих элементов ипотечной квартиры, поскольку этот пункт прописан в заключенном ранее договоре;
- если сотрудники банковской организации узнают о внесенных изменениях, тогда последствия могут быть различными, иногда связанными с расторжением договора по ипотечному жилью, а если сообщение поступить в Жилищную инспекцию, тогда ко всему прочему добавится штраф.
Узаконивание перепланировки
Порядок, как узаконить перепланировку в квартире, достаточно простой, по потребует сбора документов и временным затрат.
Куда обращаться
Обращаться требуется в Жилищную инспекцию и БТИ. В БТИ создают новый проект жилого помещения, в котором отражаются все проведенные изменения. Сотрудник организации сам приходит к собственнику и составляет документ.
После получения проекта можно идти в жилищный орган, который и будет выносить решение. Если учреждение одобрит перепланировку, владельцу недвижимости выдадут новый кадастровый паспорт. С ним уже потребуется обратиться в отделение Росреестра для внесения изменений.
Если Жилищная инспекция откажет в узаконивании, собственник имеет право подать исковое заявление в суд, чтобы решение государственного органа оспорили. При этом принимать участие следует во всех заседаниях.
Положительное решение госорганов будет вынесено в том случае, если новая планировка жилой площади не нарушает положения законодательства, а именно:
- не ухудшает условия проживания иных жильцов;
- не влечет изменения условий эксплуатации дома;
- сохраняет общий доступ к инженерным системам;
- не нарушает пригодность помещения к проживанию;
- не приводит к ухудшению прочности и устойчивости несущих конструкций.
В других случаях решение жилой инспекции или судебного органа будет отрицательным.
Какие документы понадобятся
Для того, чтобы сделать изменения в квартире законными, не требуется собирать большое количество документов. Понадобится только следующее:
- Бумаги, устанавливающие право собственника на недвижимый объект.
- Технический паспорт, взятый в БТИ.
- Технический план.
Для узаконивания изменений планировки в судебном порядке потребуется больше бумаг. Пакет документации включает в себя следующее:
- Отрицательное решение жилищного органа.
- Технический паспорт недвижимого объекта.
- Бумаги, устанавливающие право владельца на квартиру.
- Квитанция, подтверждающая внесение государственной пошлины.
- Новый проект помещения.
Также можно предоставлять дополнительные документы, которые будут полезны для подтверждения требований собственника.
Сроки рассмотрения дела
Принимается решение в течение 1,5 месяца. После чего не позднее 3 дней госорган оповещает об итогах заявителю. Суд принимает решение непосредственно в зале заседания.
Расходы
При узаконивании перепланировка жилого или нежилого помещения владельцу придется понести некоторые расходы. В первую очередь они заключаются в погашении штрафной санкции. Помимо него траты могут быть следующими:
- Получение нового технического паспорта – от 500 рублей.
- Заказ нового кадастрового документа – от 1000 рублей.
- Получение разрешения от различных инстанций – от 500 рублей.
- Получение нового свидетельства о праве собственности – 1000 рублей.
- Подача искового заявления в суд – 1000 рублей.
Если граждан пожелает воспользоваться услугами юриста, то потребуется потратиться и на них.
Если незаконную перепланировку сделали соседи
Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.
Прокурору Ленинского района г. ______ Иванову И.И. Петрова В.В., проживающего по адресу: г.______, ул. Ленина, д. 1, кв.1 Тел.____________________
ЗАЯВЛЕНИЕ
Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.
Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 1981 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.
Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2022, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.
Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.
Приложение: копия заявления в Жилинспекцию, фотография трещины на стене.
01.04.2022. ________Петров В.В.
Как могут выявить самовольную перепланировку и какими будут последствия?
Соблюдение правил пользования жилыми помещения контролирует управляющая компания. Но выявить нарушение могут Жилищная инспекция в ходе проверки общего состояния дома и даже ваш сосед.
Например, сосед уверен, что у него батарея стала греть хуже, когда вы установили у себя в квартире батарею с большим количеством секций. В этом случае он вправе обратиться в суд. В подобных ситуациях процесс согласования переустройства или перепланировки мало чем отличается от вышеописанного. Жилищный кодекс позволяет совершать их, только если это не нарушает права других лиц и не создает угрозу их безопасности. Потому сосед будет обязан доказать в суде, что его права нарушили, для чего понадобится все то же экспертное заключение.
Перепланировка может привести к присоединению, изменению или уменьшению общего имущества дома, например после разрушения наружной стены, установления ограждений на балконах, захвата части подъезда или иной части общей собственности. Нередко из-за этого возникают споры, и судебная практика по ним сформировалась неоднозначная. Одни суды начинают вникать в техническую часть и назначают экспертизы, чтобы выявить нарушение прав жильцов. Другие суды автоматически удовлетворяют иски недовольных соседей, так как перепланировка не согласована с остальными собственниками помещений. Эта позиция нашла отражение и в практике Верховного Суда РФ2.
Потому если вы планируете, например, снести часть несущей внешней стены, то, помимо доказывания безопасности перепланировки, придется проводить общее собрание собственников помещений, чтобы избежать возможных проблем. В противном случае вас могут привлечь к ответственности в виде штрафа по ст. 7.21 КоАП РФ. И это не самое страшное. Суд обяжет вас привести состояние дома в первоначальное состояние, что часто весьма сложно выполнить.
Рассмотрим еще один пример: вы самовольно срезали часть эвакуационной лестницы на своем балконе, поскольку она занимает слишком много места. Лестница эта является общедомовым имуществом, а ее разрушение будет считаться нарушением прав третьих лиц и создаст угрозу их безопасности. Суд никогда не согласует такую реконструкцию. Вас обяжут восстановить лестницу и наложат штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ. К тому же если управляющая компания будет привлечена органом пожарного надзора к административной ответственности, то назначенный ей штраф регрессом могут наложить на вас, а он при таком правонарушении может составлять до 200 тыс. руб.
Как видно, согласование перепланировки и переустройства – весьма бюрократизированный процесс. Но это оправдано. Каждый должен понимать, что любое, даже вроде бы безобидное изменение может сказаться на общем техническом состоянии дома.
Вопросы и ответы
Вопросы, возникающие по поводу согласования, реализации и узаконивания перепланировки, лучше задавать специалистам в области проектирования или инженерного дела
Если квартира приобретена с неоформленными изменениями
Распространена ситуация, когда купля-продажа недвижимости усложняется наличием неоформленной переделки.
Если собственник желает продать квартиру с незаконным ремонтом, то он должен:
- оповестить покупателя о наличии неоформленных изменений;
- снизить цену на товар;
- подготовить договор, в котором будет пункт о том, что покупатель согласен на приобретение объекта даже с неузаконенными действиями по ремонту.
Покупатель жилья, оповещенный о наличии перепланировки без согласования, при согласии его купить, должен сразу после покупки начать процесс по оформлению несоответствий, т.к. при обнаружении факта незаконной перепланировки ответственность нести будет уже новый владелец.
Как быть, если соседи делают
Если соседи делают ремонт, но нужно уточнить, насколько сложны запланированные работы.
Если выясниться, что работы относятся к перепланировочным, но согласий от соседей перепланировщик не запросил, то жильцы многоквартирного дома и могут подать жалобу в отдел при администрации, который вправе на основании полученных жалоб, подать в суд на безответственного собственника.
Особенности уплаты
Штрафы, выписанные согласно КоАП России должны уплачиваться в строго отведенные сроки.
Оплатить штраф можно с помощью квитанции через:
- банк;
- почту;
- интернет (интернет-банкинг, сервисы по электронной коммерции).
О том, сколько нужно оплатить, можно узнать из квитанции, прибавив сумму комиссии сервиса, через который проводиться оплата.
Сроки
Оплата административного наказания в виде штрафа по закону, действующему с 2020 года, должна произвестись в течение 60 суток с момента назначения наказания.
Судебная практика
Назначение штрафов вызывает массу вопросов у собственников, с которыми они обращаются в суд. Чаще всего речь идет о недопуске инспекторов в жилище для проведения проверки и пропуске срока давности для привлечения к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ.
Недопуск инспектора в квартиру
Как следует из ст. 26 Конституции РФ, жилище является неприкосновенным, поэтому доступ в квартиру посторонних лиц возможен только с согласия хозяина или по судебному решению. Жилищная инспекция при проведении внеплановых проверок предварительно не запрашивает судебного позволения на вход в жилище, что дает собственникам возможность отказывать в проходе в дом по причине своего нежелания.
Чтобы преодолеть подобное препятствие, инспекция далее обращается в суд за разрешением. Последний, как правило, удовлетворяет данные требования, если ведомство представит достаточные доказательства, касающиеся проведения внеплановой проверки. Пример судебного акта по данному вопросу — решение Вахитовского районного суда Казани от 14.06.2018 по делу № 2-5053/2018.
Рассмотрение дела, в зависимости от загруженности суда, может занять 1–2 месяца. Таким образом, не впуская представителей жилинспекции, собственник не предотвратит проведение проверки, а лишь существенно затянет ее сроки.
Срок давности по нарушению
Срок давности правонарушения — один из ключевых моментов для назначения штрафа за перепланировку квартиры без разрешения. Если он истек, наказание будет незаконным. Давности привлечения к ответственности посвящена ст. 4.5 КоАП РФ, в соответствии с которой назначить наказание за перепланировку квартиры невозможно по истечении 2 месяцев с момента совершения указанного правонарушения.
При этом длящимся правонарушение не является и датой его совершения является день окончания работ по перепланировке. Иными словами, срок для привлечения к ответственности начинает течь на следующий день после принятия собственником квартиры результата работ по акту. Если работы не оформлялись документами, то установить дату помогут иные доказательства, по которым можно установить примерное время завершения перепланировки.
Указанные выше выводы подтверждаются судебной практикой, в частности решением Вологодского областного суда от 12.04.2018 по делу № 7-286/2018. В рамках данного дела жилищной инспекцией была выявлена перепланировка квартиры, а ее хозяйка — привлечена к штрафу в размере 2 тыс. руб. Ссылаясь на пропуск срока давности, гражданка обратилась в суд. Первая инстанция поддержала инспекцию, апелляция же встала на сторону заявительницы. На этом дело было прекращено.
***
Итак, незаконная перепланировка квартиры влечет административную и гражданскую ответственность. Штрафы и предписания, судебные тяжбы с соседями и возмещение ущерба УК (ТСЖ) — всего этого можно избежать, если вовремя согласовать документацию по перепланировке жилья. Заниматься получением разрешения от администрации должен собственник помещения, он же в случае выявления нарушений признается виновной стороной.
***
Еще больше материалов по теме в рубрике «Перепланировка».
Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой
Если собственник желает продать квартиру, планировка в которой была изменена без согласования с государственным органом, то он может это сделать. Только придется договариваться с покупателем и обязательно предупредить его о наличии незаконных изменений. Ведь именно он будет обязан после приобретения недвижимости узаконить перепланировку.
Также для покупателя есть риск при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, связанный с выявлением факта проведения работ без одобрения госорганов. В этом случае уже он будет выплачивать штраф за бывшего собственника, который не позаботился о согласовании изменений. Поэтому покупатель сто раз подумает, стоит ли покупать недвижимость.
Виды работ
Строительные работы могут иметь различный уровень сложности, требовать от исполнителя профессиональных знаний и навыков. В связи с этим, а также с потенциальной опасностью, которую могут нести неправильно выполненные ремонтные работы, выделяют 3 типа сложности:
- Первый тип не требует согласования и уведомления государственных органов.
- Второй тип требует уведомления компетентных органов о произведенных работах.
- Третий тип требует специального согласования и уведомления о произведенных работах.
Не требуют согласования такие работы, как косметический ремонт. Эти работы не касаются структурного изменения конструкций, а также изменений в коммуникациях, газоснабжении, электроснабжении, водоснабжении.
Уведомить компетентные органы необходимо в случае проведения работ, которые были связаны с изменением ненесущих конструкций, и более масштабных изменений, но не связанных с увеличением площади помещений.
Обязательного уведомления и согласования с компетентными органами требуют следующие виды работ:
- Установка перегородок в домах, где есть деревянные перекрытия.
- Изменение местоположения санузлов.
- Установка и перенос в другое место сантехники и любого другого оборудования, для которого необходима дополнительная прокладка коммуникаций.
- Выполнение арок в несущих стенах.
- Установка электрических плит вместо газовых.
- Любое увеличение нагрузки на перекрытия.
- Дополнительная установка газового оборудования, требующая прокладки коммуникаций.
Нельзя узаконить
Для любой перепланировки, если она выполнена с соблюдением всех правил и технических норм, предусматривается возможность последующего ее узаконивания. Но законодательством установлены определенные виды работ, которые нельзя узаконить ни при каких обстоятельствах. На данные работы никогда не будет выдано разрешение:
- установка, подключение батарей и радиаторов от центрального отопления на лоджиях;
- совмещение жилой квартиры с балконом или лоджией;
- проведение теплых полов от центрального отопления;
- разрушение несущих конструкций помещения;
- совмещение жилой площади с помещением, выделенным для установки газового оборудования;
- создание ненормативных перегрузок для перекрытий и нарушение целостности здания;
- ухудшение внешнего и внутреннего вида жилого дома;
- засорение и перекрытие естественной вентиляции помещения.
Узаконить такие виды работы нельзя, поэтому при их наличии собственнику придется восстанавливать все в первоначальный вид
Это важно знать при совершении регистрационных сделок с имуществом
Что делать, если куплено жилье с самовольным переустройством?
Бывает так, что квартиру продают уже с перепланировкой. При этом разрешения на ее осуществление не имеется. Но новый владелец не обязуется к уплате штрафа.
По законам РФ реализация такого имущества не считается способом передачи ответственности иному лицу.
Получить разрешение все же придется. Есть 2 способа: через обращение в внесудебные органы и через суд.
Если обращаться в жилищную инспекцию, то необходимо предоставить все документы (указаны выше). Будет собрана комиссия, которая осуществит проверку на соблюдение норм.
Если все соответствует безопасности, то разрешение выдадут. В противном случае придется устранить перепланировку.
Судебный способ заключается в подаче искового заявления. В нем требуется либо признать перепланировку законной, либо обжаловать решение комиссии.
Как устанавливается факт незаконной перепланировки
Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:
- Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
- Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
- Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.
При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.
