Застройщики в Санкт-Петербурге готовятся к масштабным финансовым потерям

Как проходил отбор строительных компаний

В этом году уже был проведен конкурс проектирования 20 жилых домов, дабы выявить, какие строительные компании будут строить в проекте реновация. В нем победителями стали МФС «ПИК» (дочернее предприятие группы компаний) и «Москапстрой». Именно они занимаются проектированием и будут возводить дома высотой 20 – 75 метров.

После выяснилось, что «Москапстрой» решили выступить тех заказчиком по программе. В связи с этим город готовится к покупке данной компании.

Общая стоимость конкурсных договоров МФС-ПИК составила 500 миллионов рублей, а «Москапстрой» – 450 миллионов рублей. Специалисты утверждают, что компании таких масштабов должны всегда быть загружены проектными заказами во избежание кассовых разрывов.

В первом конкурсе победителей оказалось два, так как остальные не прошли по нормам технических документов. Таким образом выявлены первые претенденты, кто будет строить дома в Москве.

По итогу можно уверенно сказать, что столица России начинает строиться, обновляться и расширятся. Кроме того, жители города будут жить в улучшенных домах, полностью отвечающим веяниям современности.

Вопрос №4: а пример?

Возьмём жилой комплекс со сроком сдачи в конце этого года, чтобы у покупателя была понятная перспектива, и хороший спальный район – не центр и не выселки, вдали от крупных промышленных предприятий, с благоприятной экологической обстановкой и наличием всей необходимой социалки без очередей. То есть инвестиционно привлекательный. Это, конечно, современный ЖК комфорт-класса, кирпич-монолит, с закрытой территорией. К примеру, ЖК “Поэт” на Поэтическом бульваре на севере города. В среднем цена на квартиру в таком объекте, по данным застройщика, Компании Л1, вырастает до ввода в эксплуатацию на 20–25%. На дату начала стройки метр здесь стоил 120 тыс. рублей, сегодня – уже 139 тыс. До конца года, когда дом будет построен, цены ещё вырастут. Учитывая тот факт, что в комплексе совсем нет студий, и его выгодную локацию, “Поэт” будет хорош не только для инвестиций, но и для жизни.

ТОП-5 застройщиков, сдающих жилье раньше срока

Для многих покупателей жилья в новостройках сроки строительства являются ключевым критерием выбора. Особенно часто это встречается в том случае, если клиент приобрел жилье в новостройке в ипотеку и в течение строительства оплачивает арендное жилье – суммарные выплаты становятся крайне большими и зачастую непосильными

Тогда стоит обратить внимание на застройщиков, которые сдают жилье раньше заявленного срока

В данном рейтинге застройщиков Спб представлены те компании, которые завершили строительные работы раньше минимум по двум проектам.

Застройщик	Количество сданных раньше срока проектов
Эталон ЛенСпецСМУ	5
РСТИ	4
ЮИТ Санкт-Петербург	3
Setl City	3
ИСГ Мавис	2

«Большая десятка»: достижения и планы на 2022 год

За несколько лет существования рейтинга надежных застройщиков «Группа ЛСР» так и не уступила никому первенство. Компания является второй в России по объемам текущего строительства и относится к системообразующим предприятиям. Большая часть домов возводится из сборных железобетонных конструкций. Интересно, что панели изготавливаются на собственном заводе, а «Группа ЛСР» известна не только построенными домами, но и производством строительных материалов. В 2021 году удалось завершить строительство нескольких очередей крупных проектов и вывести в продажу новые объекты. В 2022 году девелопер готовится к презентации жилых комплексов в центре, на Васильевском острове и Петроградской стороне. Также ожидается старт продаж квартир в новом проекте комплексного освоения территории в поселке Ковалево Ленинградской области.

Холдинг Setl Group в свою очередь не собирается уступать второе место. В течение прошлого года застройщик продолжал строительство нескольких крупных проектов комплексного освоения территории, а также сдал в экспуатацию жилые комплексы в Невском, Московском и Выборгском районах. Под конец года вышел в продажу ЖК «Парадный ансамбль». На 2022 год у компании грандиозные планы. Ожидается появление около десятка новых жилых комплексов в разных районах города. Преимущественно это будет комфорт-класс, но также появятся и несколько домов бизнес-класса в центре Петербурга.

ГК «Эталон» по сравнению с прошлым годом поднялась на несколько пунктов. Хочется отметить, что все больше квартир застройщик стал продавать с чистовой отделкой, хотя ранее покупатели могли рассчитывать только на черновую. Теперь у клиентов ГК «Эталон» есть возможность сэкономить время и деньги на ремонте. В прошлом году компания приобрела участок на территории бывшего хладокомбината «Петрохолод» и в ближайшее время можно ожидать старта продаж нового проекта.

По сравнению с прошлым годом немного потеряла позиции Группа ЦДС, хотя по-прежнему входит в пятерку лидеров. Еще в конце 2020 года компания создала большой задел на несколько лет вперед, приступив к строительству крупных объектов в Новосаратовке и Мурино. В прошлом году компания вовремя завершила строительство ЖК «Московский», «Волковский» и «Елизаровский», а также вывела на рынок ЖК Dreamline и «Мурино Space».

Укрепила свои позиции в рейтинге ГК РосСтройИнвест, поднявшись с десятого места на пятое. Компания наращивает мощности и показывает хорошие темпы развития. В 2021 году открылись продажи сразу в трех жилых комплексах: Cube, «Беларт» и «Тайм Сквер». На этом застройщик не собирается останавливаться и в 2022 году планирует начать реализацию двух проектов в Красногвардейском районе.

Напомним, что «Группа Аквилон» всего шесть лет на петербургском рынке новостроек, но уже прочно закрепилась в рейтинге по объему строящегося жилья. Прошлый год ознаменовался стартом продаж жилых комплексов на намыве Васильевского острова и в Кудрово. Оба проекта относятся к комфорт-классу, хотя девелопер успешно строит и дома бизнес-класса, и апартаменты. О планах «Группы Аквилон» на текущий год пока ничего не известно.

«Мегалит-Охта Групп» остается в рейтинге благодаря своему единственному объекту – ЖК «Приморский квартал», который возводится в Приморском районе напротив станции метро «Пионерская». Проект масштабный, включает в себя несколько корпусов. Его строительство продлится еще пару лет, поэтому в следующем году скорее всего мы снова встретим компанию в ТОП-10.

В этом году укрепила свои позиции ГК «Самолет». Московская компания начала свою деятельность в нашем регионе со строительства жилого комплекса в Мурино. Недавно застройщик объединился с девелопером «СПб Реновация», взяв под свое крыло все его строящиеся объекты. Теперь жилые комплексы возводятся под общим брендом «Самолет». Группа компаний планирует в 2022 году осваивать новые участки в пос. им. Свердлова и на Таллинском шоссе. Также, возможно, выйдет в продажу вторая очередь ЖК «Живи! В Курортном».

Новичок нашего рейтинга – ГК «Полис Групп». Компания известна на рынке не первый год и хорошо себя зарекомендовала в качестве надежного застройщика. В прошлом году были презентованы два новых проекта: «Полис Приморский» и «Полис Приморский 2». Есть вероятность, что в этом году на рынок будут выведены новые жилые комплексы в Шушарах и в Ленинградской области.

Критерии оценки застройщиков

При составлении рейтингов используются различные критерии. Эксперты стараются учесть все аспекты деятельности, чтобы выбрать действительно надежные компании. Основными критериями в стабильных условиях являются: объем вводимого жилья и минимальное количество просрочек сдачи объектов и недостроя. Однако в периоды экономической нестабильности, когда многие гиганты рушатся на глазах, такого простого подхода явно недостаточно.

• Большинство рейтингов при оценке надежности учитывают следующие критерии:
• Длительность нахождения на рынке.
• Объем вводимого в эксплуатацию жилья.
• Структура компании.
• Обязательность (способность и готовность соблюдать заявленные сроки строительства и своевременно вводить в эксплуатацию жилье).
• Вхождение в состав саморегулирующихся организаций (СРО).
• Репутация. Наличие престижных наград от организаций, вызывающих доверие.
• Отзывы. Мнение тех, кто уже стал клиентом компании.

Но и этого мало. Для действительно объективной оценки  требуется анализ дел независимым аудитором. Но к такой процедуре строительные компании прибегают редко. Раньше российские предприятия это делали перед важными сделками с иностранными партнерами, для привлечения заемных средств или включения в листинг одной из крупных международных бирж, обычно иностранных.

Теоретически, следовало бы учитывать кредитный рейтинг предприятий, однако на практике многие застройщики полностью или частично принадлежат крупным устойчивым холдингам, среди которых есть государственные или с госучастием. Поэтому стабильность в большей степени зависит от положения головного предприятия и/или готовности государственных менеджеров оказывать поддержку, чем от объема долговых обязательств.

Кроме того, инвестиционная привлекательность застройщиков во многом складывается из умения предложить востребованные на рынке объекты, как по соотношению цена-качество, так и по дизайну, планировке, локации

Последнее особенно важно в периоды кризисов, когда спрос падает, и тот, кто возводит наименее ликвидное, теряет клиентов много быстрее, чем конкуренты. А потому вынужден снижать цены, отчего падает доходность

Марину сечину выселяют из хрущевок

По словам Крапина, конечно, потенциальные участники в первую очередь считают собственную выгоду – а «в данном случае экономическая выгода возможна только при увеличении плотности будущей застройки на освобождаемых территориях». По мнению председателя совета директоров ГК «Основа» Александра Ручьева, коэффициент увеличения плотности должен быть как минимум 1 к 2.

При увеличении плотности застройки в 3 раза суммарный доход всех участников может составить около 2,8 трлн руб. (при условии, что девелоперам предоставят определенные льготы, например освобождение от уплаты земельного налога или снижение налога на прибыль), говорит Крапин.

Как велась работа такого масштаба раньше

До 2007 года большую часть работ по возведению новых построек и переселением граждан занимались девелоперы, руководствуясь инвестиционными контрактами с администрацией города. Предметом договора стал бартер: за пользование участками земли застройщики отдают квартиры во вновь построенных домах участникам реновации, занимаются облагораживанием окрестной инфраструктуры либо же совершают переводы денежных средств на баланс города.

После внесения изменений в Земельный кодекс закон запретил прибегать к подобного рода практике. Был введен конкурсный отбор девелоперов на пользование земельными участками, предназначенными под застройку. Но, если учесть мнение экспертов, хоть конкурсы и менее выгодны для девелоперов, нежели инвестиционные контракты, все же участвовать в реновационной программе по-прежнему остается выгодно крупным застройщикам.

Многие компании, кто все же будет строить новое жилье в городе, не дожидаясь окончательного вердикта по программе, поставили в холдинг выкуп участков под строительство. Это отличный вариант для выхода на большие площадки в благоприятном районе города и возводить жилье в традиционном стиле, без выдумывания новых концептуальных разработок.

Крупные строительные организации, которые занимаются постройкой новых зданий, получают ежегодное государственное финансирование. На проведение строительных мероприятий по проекту «Реновация», застройщик получает от государства 100 миллионов в год на плановую стройку.

Застройщики по реновации

Более 5 тысяч домов попали под ликвидацию обновленной программе реновации, которая стартовала в Москве. Снос зданий пока планируется, активно строится новое жилье. Первая волна переселения уже началась. Планируется, что пик переездов придется на 2021 год, когда к вводу подготовят около сотни современных комфортабельных зданий с удобной инфраструктурой рядом.

Если некоторое время назад граждане опасались программы переселения, то теперь активно принимают в ней участие. Квартиры сдаются с уже готовым ремонтом и улучшенной планировкой: в них – отдельные санузлы, большие кухни, просторные лоджии, масштабные коридоры, имеется необходимая сантехника, встроенная мебель.

Облигации со структурным доходом

Напоминаю, первые 3 вопроса в зачёт не идут. Можете отвечать как угодно на своё усмотрение.

1. Обладаете ли Вы знаниями о финансовом инструменте? 

а) не имею конкретных знаний об инструменте; б) знаю, поскольку изучал; в) знаю, потому что работал / заключал сделки с данным инструментом; г) знаю, потому что получил профессиональную консультацию.

2. Как долго (в совокупности) Вы осуществляете сделки с этим инструментом?

а) до настоящего времени сделок не было; б) не более 1 года; в) 1 год и более.

3. Сколько сделок с этим инструментом Вы заключили за последний год?

а) за последний год сделок не было; б) менее 10 сделок; в) 10 или более сделок.

4. Можно ли в дату приобретения облигации, величина и (или) факт выплаты купонного дохода по которым зависит от изменения стоимости какого-либо актива (изменения значения какого-либо показателя) или наступления иного обстоятельства (облигаций со структурным доходом), точно рассчитать общий размер купонного дохода по такой облигации, который будет выплачен ее эмитентом?

Ответ: нет. Размер купонного дохода не может быть точно рассчитан, поскольку известен порядок расчета, но неизвестны точная рыночная стоимость активов и (или) точные значения финансовых показателей, от которых зависит величина купонного дохода.

5. Что из перечисленного не является риском по облигации со структурным доходом?

Ответ: риск получения убытков при погашении облигации со структурным доходом в виде разницы между номиналом облигации и суммой, выплаченной эмитентом при её погашении

6. Возможно ли точно определить, как повлияет изменение рыночной стоимости активов и (или) значений финансовых показателей, от которых зависит размер купонного дохода по облигации со структурным доходом, на цену продажи такой облигации инвестором на вторичном рынке?

Ответ: нет, точно определить невозможно поскольку на цену облигации со структурным доходом влияет значительное число факторов

7. Выберите верное утверждение относительно рыночной стоимости облигации со структурным доходом, который зависит от цены определенной акции.

Ответ: рыночная стоимость облигации со структурным доходом зависит от многих факторов, одним из которых является изменение цены соответствующей акции, но не определяется им напрямую

Рейтинг застройщиков по объемам текущего строительства в 2022 году

За основу нашего рейтинга был взят такой показатель, как объем текущего строительства. Чем больше компания возводит, тем уверенней она стоит на ногах. Если девелопер приобретает новые участки, значит, во-первых, у него есть на это средства и поддержка кредитных организаций, а во-вторых, есть планы и стратегия дальнейшего развития. Более того, крупные застройщики, шесть из которых занимают первые строчки нашего рейтинга, были признаны Минстроем системообразующими компаниями. Если у них возникнут трудности, государство придет им на помощь и окажет поддержку, что является также дополнительной гарантией надежности для потенциального покупателя.

Итак, ТОП-10 надежных застройщиков выглядит таким образом. В рейтинг не вошли компании, которые осуществляют свою деятельность в Ленинградской области.

Место	Застройщик	Жилые комплексы	Объем текущего строительства, млн м2	Кол-во ЖК в стройке	Доля на рынке, %
1	Группа ЛСР		2,2	14	20,47
2	Setl Group	Pulse Premier	1,8	13	17,15
3	ГК Эталон		0,4	6	3,69
4	ГК ЦДС		0,34	4	3,22
5	ГК РосСтройИнвест		0,29	6	2,74
6	Группа Аквилон		0,28	6	2,61
7	Мегалит-Охта Групп		0,21	1	1,99
8	ГК Самолет	Малая Охта, 2 очередь	0,2	4	1,97
9	ГК Полис Групп		0,2	3	1,96
10	ГК ПСК		0,2	7	1,95

Рейтинг составлен на основе данных Единого ресурса застройщиков за январь 2022 года.

Сравнивая рейтинги и годов, можно прийти к выводу, что большинство компаний из ТОП-10 на протяжении нескольких лет не покидают рейтинг, лишь изредка меняются местами друг с другом. Это также может служить косвенным подтверждением их надежности: год за годом застройщики не сбавляют темпов, наращивают мощности и открывают новые проекты. В этом году в рейтинг попали ГК «ПСК» и ГК «Полис Групп». Эти компании не являются новичками и уже давно известны в Северной столице.

Как видно на диаграмме строительные компании из первой десятки возводят почти 58% жилых комплексов в Санкт-Петербурге.

Расскажем подробнее о каждом участнике нашего рейтинга.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

• Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
• Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.

Не так опасно долевое строительство, как о нем говорят

За всю историю существования долевого строительства сейчас то время, когда права и средства дольщиков наиболее защищены. Очевидно, что покупка квартиры на этапе котлована – высоко рискованная затея. За год-два, отведенные на строительство дома, произойти может что угодно. Покупатели сознательно шли на риски в надежде сэкономить. Застройщик тоже стремился продавать еще не построенное жилье, чтобы выручить деньги, которые пойдут на его строительство. К сожалению, нередки были случаи, когда в силу некоторых обстоятельств, в том числе и мошенничества, покупатели в итоге оставались ни с чем.

В 2018 году был принят закон, который запрещает девелоперам пользоваться деньгами от продажи квартир до тех пор, пока дом не будет достроен и сдан в эксплуатацию. Все средства покупателей содержатся на специальном эскроу-счете и в случае, например, банкротства застройщика будут возвращены дольщику. Теперь строительные компании вынуждены обращаться к банкам за проектным финансированием, то есть брать деньги в долг, чтобы покрыть расходы на строительство домов.

Новые условия привели к росту стоимости квартир, но благодаря закону проблема обманутых дольщиков ушла в прошлое. Тем не менее, это не означает, что теперь бессмысленно внимательно изучать застройщиков и выбирать наиболее надежного. Во-первых, в случае форс-мажора деньги вернут покупателю, но без учета инфляции. Последние два года петербуржцы наблюдали, как стремительно росла стоимость жилья. И на ту сумму, что была вложена изначально, через пару лет приобрести квартиру того же метража и в том же районе будет просто невозможно. Во-вторых, даже самая незначительная задержка сроков сдачи – это потеря денег владельцем. Особенно это касается тех, кто снимает жилье на время строительства дома. Поэтому репутацию строительной компании нужно изучать в первую очередь.

Кому повезло в 2020 году

Благодаря действиям и заинтересованности местных властей у долгостроев появился реальный шанс стать новостройками и наконец-то принять законных владельцев. Часть проектов сдвинулась с места: одни жилые комплексы ждут решения своей судьбы, в других уже начались строительные работы.

ЖК «Новая Скандинавия», Выборгский район Санкт-Петербурга. История этого жилого комплекса тянется с 2006 года, когда должны были сдать первую очередь проекта. В 2014 году все-таки удалось завершить строительство домов первой очереди, но уже через год застройщик «Группа Прайм» обанкротился, а стройка была заморожена. Долгое время власти пытались найти инвестора и в итоге согласовали проект с ЗАО «БФА-Девелопмент». Один из двух недостроенных домов должны сдать во 2 квартале 2021 года, другой – в 4 квартале 2022 года.

ЖК «Силы природы», г. Мурино. В 2013 году компания O2 Development объявила о начале строительства жилого комплекса, но в 2016 году работы на объекте прекратились. При активном участии Правительства Ленинградской области в 2018 году была разработана схема достройки. Проект разделили на две части. Одну из них – «Силы природы» – достраивает O2 Development. Вторую часть выделили в отдельный проект «Ромашки». За его реализацию взялась компания ООО «Романтик». В качестве инвестора в проект вступило АО «ЛенОблАИЖК», которое выкупило свободные квартиры. В настоящий момент строительство продолжается.

ЖК «Галактика», г. Мурино. Начинала строительство компания «ГлавСтройКомплекс». Проект был грандиозным – целый квартал с собственной инфраструктурой. В итоге все закончилось на первом же доме, который застройщик бросил недостроенным в 2016 году. За достройку объекта взялась ГК «ПИК», за что получила от Ленобласти возможность построить еще несколько домов по соседству, помощь с подключением к сетям, а также возможность приобрести без торгов участок в Новом Девяткино. Первый дом ЖК «Галактика» планируют сдать в 3 квартале 2021 года.

ЖК «Воронцов», г. Мурино. Строительство 11-этажного дома в 2015 году анонсировала компания «Спец­КапС­трой Спб». Однако через год строительство остановилось. В 2019 году дольщики создали ЖСК и заключили договор с дочерней структурой АО «ЛенОблАИЖК». Было принято решение снести недостроенный корпус, а на его месте возвести уже 20-этажный дом с большим количеством квартир. Строительные работы уже идут. Завершение запланировано на 2021 год.

ЖК «Yolkki Village», д. Скотное. Жилой комплекс возводился силами компании «Гранд-Строй». Предполагалось строительство 14 домов и объектов социальной инфраструктуры. В конце 2018 года сдали четыре дома первой очереди. В 2019 году «Гранд-Строй» была признана банкротом, а объект передали Фонду защиты прав дольщиков. Было приято решение о том, что проект будет достроен, что сейчас и происходит.

Жилые комплексы ГК «Норманн». После себя застройщик оставил «богатое» наследство: три недостроенных жилых комплекса в Петербурге и еще четыре в Ленинградской области. Свои квартиры дольщики ожидают с 2014 года.

В 2019 году петербургским властям удалось найти инвестора, достроить и сдать ЖК «Ижора Парк» в пос. Металлострой. Теперь на очереди решение по еще двум долгостроям, расположенным в Выборгском районе Петербурга, – ЖК «Три апельсина» и «На Заречной». Согласно дорожной карте уже в 2020 году власти должны были определиться с инвестором и возобновить строительные работы. Весной этого года «Норманн» был признан банкротом, а дома включены в Единый реестр проблемных объектов. Инвестор, кстати, тоже нашелся – им стал холдинг «РосСтройИнвест». Однако по непонятным причинам подписание соглашения откладывается, как и возобновление строительных работ, что вызывает негодование дольщиков, которые даже объявили голодовку.

Зато с объектами «Норманна», расположенными в Ленинградской области, все понятно. За них взялся Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства:

• ЖК «Морошкино», корпуса 2 и 5 – производится выплата возмещения, достраивать эти дома не будут.
• ЖК «Десяткино», 2 очередь – принято решение о завершении строительства.
• ЖК «Десяткино 2.0» – принято решение о завершении строительства.
• ЖК «Яркий» – производится оценка стоимости и происходит принятие решения о дальнейшей судьбе.

Жилые комплексы строительной компании «Навис». Еще одно громкое имя сфере долгостроев. Застройщик оставил незавершенными три объекта в Ленинградской области. Ими сейчас также занимается Фонда защиты прав дольщиков.

• ЖК «Щегловская усадьба» – Фонд принял решение о выделении финансирования, необходимого для завершения строительства всех корпусов.
• ЖК «Шотландия» – часть домов будет достроена, часть не станут возводить, а вернут дольщикам деньги.

Ипотека без первоначального взноса

Первоначальный взнос — это часть стоимости квартиры, которую вы платите продавцу из собственных средств. Остальную часть вам дает банк в виде ипотеки. Первоначальный взнос нужен банку, чтобы убедиться в вашей платежеспособности. Чем он больше, тем выше вероятность одобрения, меньше срок кредита и ниже переплата.

Ипотека без первоначального взноса позволяет получить кредит на покупку жилья без привлечения собственных средств при выходе на сделку. Но есть нюансы. Чаще всего такую ипотеку можно получить под высокий процент и при условии, что вы оставите в залог имеющуюся недвижимость. То есть кредит берете на новую квартиру, а в качестве обеспечения предоставляете банку квартиру, которая у вас уже есть. Новая квартира тоже будет у банка в залоге.

Какие риски?

Первоначальный взнос для банка — показатель платежеспособности заемщика. Как пояснила Елизавета Данилова, размер первоначального взноса — важнейший фактор в ипотеке, он хорошо характеризует возможность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит в будущем. Если заемщик не накопил на ПВ, велик риск, что он не сможет и погасить долг по ипотеке.

Еще один риск — в падении стоимости залога в случае кризиса. Поэтому такой ипотечный кредит обычно выдают под более высокий процент.

Также вместе с высокой ставкой увеличивается период выплаты и размер долга по таким кредитам. Поэтому и переплата будет значительно больше.

Длинные тренды на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и ЛО

Долгосрочный прогноз по ситуации на рынке позволяет оценить предстоящую динамику цен, определить перспективные направления, рассмотреть личную необходимость диверсификации.

Цены на жильё в Петербурге в ближайшие 3-5 лет будут расти по причинам:

1. Инфляции и экономической неопределенности: переориентация инвесторов на рынок недвижимости повысит спрос

2. Продолжения миграции населения и капиталов из регионов в Москву, Санкт-Петербург и их области

3. Перехода на проектное финансирование с эскроу всех застройщиков

4. Сокращения предложения в черте города из-за отсутствия свободной земли, новые проекты будут представлять собой редевелопмент бывших промышленных площадок, что отразится на их себестоимости.

Перспективными вложениями будут инвестиции в:

1. Лоты небольшой площади: за счёт более доступной общей стоимости и высокого спроса в случае сдачи в аренду

2. Квартиры в развивающихся районах Ленобласти: так как их оценка будет увеличиваться параллельно с развитием инфраструктуры, строительством новых станций метро и дорожных развязок

3. Компактные и функциональные квартиры, рассчитанные на семью с 1-2 детьми: будут пользоваться повышенным спросом на фоне господдержки в виде маткапитала, «семейной ипотеки», выплат многодетным на погашение жилищных кредитов.

Диверсификация инвестиций в недвижимость

Как мы уже отметили, инвестировать в новостройки можно по-разному. С точки зрения диверсификации существует три варианта:

• покупка квартиры от застройщика на этапе строительства с последующей перепродажей,
• покупка лотов в составе апарт-отелей, управляемых специализированной УК,
• покупка квартиры/апартаментов для сдачи в аренду.

Первый вариант даёт наибольшую доходность, но требует затрат: на оформление сделок, госпошлины, рекламу, помощь брокеров. Таким образом, при выборе жилого комплекса и квартиры не стоит пренебрегать расчётами с учётом нескольких сценариев.

Второй — является самым пассивным, не требующим каких-либо существенных дополнительных расходов. Управление недвижимостью берёт на себя управляющая компания, а собственнику перечисляются средства от сдачи номера. Подходит в качестве долгосрочных инвестиций, становится широко популярен в Петербурге.

Третья стратегия консервативная и, согласно последним данным, не может рассматриваться с точки зрения преумножения капитала за счёт низкой доходности и слишком долгого срока окупаемости. Подходит для тех, кто желает безопасно сохранить накопления, в том числе от инфляции.

Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:

• Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
• Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
• Правоустанавливающие документы на строительный участок.
• Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
• Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
• Документы о комплексном освоении территории.
• Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
• Информация об основных участниках проекта.
• Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.

Москва назвала застройщиков для программы реновации

Вместо старых ветхих пятиэтажек, которые будут снесены, появятся современные новые дома с лифтами и широкими лестничными пролетами. Никаких глухих пространств – все двери остеклены, в подъездах – большие окна, чтобы дневной свет легко проникал внутрь, так можно сэкономить на оплате электрической энергии.

Основные застройщики по реновации названы. Ими стали следующие компании и учреждения:

• Управление гражданского строительства;
• Управление экспериментальной застройки микрорайонов;
• «КРОСТ»;
• ФСК «Лидер»;
• Группа ЛСР;
• ГК «ПИК»;
• «Интеко»;
• ГВСУ.

Крупнейшим в этом списке исполнителем является Управление строительства гражданского типа. Предполагается, что оно возьмет на себя порядка 20 процентов от общего количества домов, планируемых к возведению. Также уже имеющиеся объекты фирмы будут предоставлены гражданам для расселения из аварийного фонда.

Главный клиент застройщиков на данный период – Правительство Москвы. Однако известно, что компаниям разрешат выставлять на реализацию несколько квартир в каждом доме, чтобы получить дополнительную прибыль.

В списке застройщиков есть и другие частные предприятия. Объёмы строительства глобальные, поэтому и игроков на рынке много – места, обещают городские власти, хватит всем.

Вопрос №2: почему цены растут, если пандемия?

Аналитики называют несколько причин нового жилищного бума в Петербурге.  Есть нестабильный рубль и крепкая валюта, есть высокая волатильность на рынке ценных бумаг в сочетании с низкой доходностью вкладов, часть которых к тому же будет с этого года облагаться налогом, значит, в недвижимость пришли инвесторы всех мастей и регионов, есть самые низкие ставки по ипотеке в истории – под 6,5%*, значит, доступность жилья резко выросла. Ну и сыграл свою роль отложенный спрос на фоне непонятных перспектив в начале пандемии. Сначала люди размышляли, покупать или нет, но потом поняли, что лучше иметь квартиру, чем постоянно дешевеющие накопления.

Замороженные котлованы, или Строить дальше не хотим

Хаос на рынке недвижимости возник практически сразу, как только началась военная операция на Украине. Фондовый рынок рухнул, рубль по отношению к доллару побежал вниз, цены подскочили, Центробанк поднял ставку до 20 %.Рынок недвижимости не остался в стороне, поскольку жилье — один из излюбленных способов вложения денег россиянами. Специалисты рынка недвижимости отметили, что продавцы готовых квартир и домов резко поснимали свои объекты с продажи, повысили цены и вообще стали выставлять ценник не иначе как в долларах.Что касается новостроек на разных этапах строительства, то и тут тоже риелторы стали ожидать роста цен. И поговаривать о том, что теперь многие объекты застройщики просто-напросто не будут достраивать. В марте почти половина российских застройщиков и правда заявила о заморозке строек. В основном сетуют на значительное подорожание стройматериалов. Некоторые из них подскочили в цене аж на 80 %.

Спрашивается, что теперь делать людям, которые уже вложили деньги в строящееся жилье? Лучше продать или подождать?

Владислав Журавлев, советник по правовым вопросам юридической группы «Совет»:

— Покупать недвижимость стало дорого: кредиты менее удобные из-за роста ключевой ставки ЦБ до 20 %. Однако власти уже обсуждают возврат к программам льготной ипотеки, что, по сути, заменит субсидирование отрасли из-за роста цен. При этом, по планам правительства, регионам хотят выделить деньги на финансирование фондов защиты прав участников долевого строительства. Это послужит дополнительной страховкой для уже запущенных строек. Так что продажа недостроенной квартиры на этапе котлована представляется нецелесообразной.