Как планируется начислять проценты
Согласно тексту закона, переданного на рассмотрение, планируется ввести следующие параметры выплат:
- Начислять проценты банки обязаны ежемесячно.
- Ставка по эскроу счету устанавливается на уровне среднерыночной. Если бы законопроект был принят прямо сейчас, выплаты составили около 5% годовых.
- Для начисления процентов открывается дополнительный счет.
Таким образом, если срок строительства 2 года, стоимость квартиры – 3 000 000, ставка по счету эскроу 5, то после получения квартиры покупатель также получит 300 000 рублей начисленных процентов. Соответственно, чем дольше срок возведения и чем дороже квартира, тем больший доход получат покупатели.
Что необходимо для открытия счета
Открыть эскроу возможно как в банке, который финансирует возведение объекта, так и в любом другом, на выбор дольщика. Но скорее всего, вряд ли будет доступно множество вариантов. Каждое учреждение вправе выставить собственные требования для регистрации эскроу-счетов. Например, в Сбербанке обязательные условия:
- Наличие действующего расчетного счета у дольщика;
- Подача заключенного ДДУ, подписанного обеими сторонами (как дольщиком, так и девелопером);
- Образцы подписей покупателя и продавца;
- Заявление на регистрацию эскроу по форме банка;
- Закрепление в 3-стороннем договоре правоотношений между дольщиком, банковской структурой и застройщиком.
Дополнительно покупатель с продавцом обязаны предоставить пакет правоустанавливающих документов.
Более детальную информацию об условиях регистрации и обслуживания такого вида счетов можно запросить непосредственно в банке. В перспективе данную схему обещают упростить и открывать эскроу дистанционно.
Эскроу растет
Согласно новым правилам, по которым рынок живет уже год, деньги дольщиков поступают не напрямую застройщику, а на специальный счет эскроу в банке, который является гарантом сохранности средств покупателя. Деньги со счета девелопер может получить только после окончания строительства, а в случае нарушения обязательств банк вернет их дольщику. Деньги на строительство застройщики получают за счет проектного финансирования – то есть по сути кредита в том же банке, но под более низкий процент.
Незадолго перед вступлением в силу поправок к 214-ФЗ они были существенно смягчены. Новостройки, готовые не менее чем на 30% и распроданные не менее чем на 10%, разрешили продавать по старым правилам. А для комплексных проектов и системных застройщиков были установлены даже более низкие требования. Поэтому подавляющее большинство столичных новостроек сохранили старую схему продаж (см. «Час X настал: что будет с новостройками после перехода на эскроу-счета»).
Сейчас доля новостроек, продающихся через счета эскроу, постоянно растет, поскольку все новые корпуса выводятся на рынок по этой схеме продаж. Если год назад доля столичных новостроек, продающихся через эскроу-счета, составляла около 20%, то сейчас на эскроу приходится уже около трети квадратных метров в общем объеме предложения (35%, по данным «Дом.рф» на апрель 2020 года). При этом Москва занимает лишь десятое место по этому показателю. «Это связано с тем, что в Москве изначально больше проектов смогли работать по старым правилам – то есть были готовы более чем на 30% и распроданы более чем на 10%. К тому же в Москве больше системообразующих застройщиков и крупных комплексных проектов, для которых были сделаны послабления при переходе на эскроу-счета», – объясняет руководитель проектов IRN.RU Юлия Рышкина.
Данные «Метриум», где считают долю в квартирном выражении, даже выше: на сегодня около 52% строящихся квартир в московских новостройках массового сегмента реализуется с использованием эскроу-счетов. Еще в первом квартале 2020 года этот показатель составлял 39%. «Столь заметный скачок обусловлен выходом нескольких новых проектов, в одном из которых сосредоточено 14% от всех строящихся в Москве массовых квартир», – говорит управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Кому выгодно
Если детально не вникать в тему, то может показаться, что выплата процентов по эскроу счетам выгодна в первую очередь дольщикам. Многие покупают квартиры в ипотеку, дополнительный доход в такой ситуации не будет лишним.
Однако при использовании счетов эскроу строительство ведется за счет кредитных средств. Компании получают деньги от банка под небольшую ставку. Если законодательство обяжет кредитные организации выплачивать проценты на счета эскроу, банки будут вынуждены поднять стоимость финансирования для застройщиков. В этом случае для многих компаний новые проекты станут невыгодными. Это приведет к удорожанию стоимости строительства и снижению предложения. Отразится закон также на стоимости квадратного метра – квартиры в новостройках подорожают.
На сегодняшний день от схемы с эсроу счетами выигрывают все – банки получают огромную прибыль, застройщики могут вести строительство без перебоев, дольщики защищены от потери денег. Если кредитная организация будет вынуждена начислять проценты, деньги покупателей будут инвестироваться, что также ведет к риску их потери.
Получается, что новый закон принесет выгоду только очень крупным застройщикам, которые могут позволить себе вести строительство за счет собственных средств, не прибегая к помощи банка.
Что это меняет и для кого?
Проектное финансирование вряд ли повлияет на дома, которые уже почти готовы к сдаче. Но может привлечь гораздо больше внимания дольщиков к проектам, которые только находятся на этапе строительства. Застройщикам придётся привлекать дополнительный капитал, чтобы выполнить требования банка. И к изменениям нужно привыкнуть всем участникам рынка. В том числе и дольщикам. Очень многое зависит от работы девелоперов и банков с людьми: смогут ли они объяснить дольщикам, что новые условия для них выгодные?
Во-первых, введение счетов эскроу и правда понижает риски долевого строительства. Например, если вы заключили ДДУ, но спустя какое-то время квартиру покупать передумали. Тогда вы уступаете право требования по договору другому участнику строительства. Права и обязанности нового дольщика сохраняются. Во-вторых, деньги вы получите в любом случае при расторжении ДДУ.
Какие сложности подразумевает использование договора эскроу?
Несмотря на немалое количество введенных положений, регулирующих институт условного депонирования (эскроу), некоторые вопросы остаются открытыми. Например, один из них касается возможности реализации договора эскроу при депонировании валютных ценностей с участием депонента-нерезидента и бенефициара-резидента (и наоборот), так как отсутствует должное регулирование со стороны валютного законодательства, а позиция ЦБ РФ и ФНС четко не определена и может оказаться непредсказуемой. Из этого вытекает вопрос о возможности уплаты либо удержания вознаграждения эскроу-агентом из депонированных валютных средств.
Также возникают вопросы о возможности депонирования бездокументарных ценных бумаг, которые находятся в залоге: каким образом депозитарием будут фиксироваться записи о правах залогодержателя и эскроу-агента по счету депо и в каком порядке будут осуществляться права по бездокументарным ценным бумагам? К тому же неясно, есть ли возможность по договору эскроу наделить эскроу-агента правом осуществлять права по бездокументарным ценным бумагам, находящимся в залоге.
Непонятной остается ситуация, когда у банка, в котором открыт номинальный счет эскроу-агента для депонирования безналичных денежных средств, отзывается лицензия. Представляется, что риски понесут стороны договора эскроу, т.е. депонированные денежные средства могут попасть в конкурсную массу банка, после чего вероятность их возврата будет весьма небольшой.
Однако нужно отметить, что, несмотря на все вопросы, последние изменения законодательства приближают регулирование института эскроу к общемировой практике. Появление в российском законодательстве такого механизма, как эскроу, значительно упрощает процесс выполнения обязательств, взятых на себя сторонами сделки. Конструкция эскроу создает гарантии внесения платы за исполнение обязанностей по договору.
Счета эскроу: выгодно только банкам?
Одно из самых сложных нововведений реформированного 214-ФЗ – это эскроу-счета, признаются участники рынка. «Суть новеллы в том, что дольщик теперь оплату будет производить не строительной компании, а на спецсчет в банке. Средства с указанного счета застройщик сможет снять только после передачи квартиры дольщику», – объясняет адвокат Олег Сухов. Но эту идею застройщики восприняли крайне негативно.
«Фактически их (счетов эскроу – прим. ред.) появление ведет к заморозке всех денежных средств дольщиков на депозитах в банке, кредитующем застройщика, и строительству объекта застройщиком только за счет кредитных средств банка, а при их недостаточности – за свой собственный счет», – объясняет суть поправок Владимир Шмаков, директор департамента правового сопровождения недвижимости «Группы ПСН».
В Минстрое успокаивают: механизм банковского проектного финансирования строительства с открытием счетов эскроу для размещения средств дольщиков изначально разрабатывался в качестве альтернативного. Правда, в профессиональном сообществе уже слышны опасения, что использование эскроу-счетов может стать обязательным, говорит Василий Фетисов, коммерческий директор ГК «КОРТРОС». И «при таком сценарии за все деньги дольщиков, которые составляют порядка 70% объема финансирования проекта, застройщику придется платить», – отмечает девелопер.
В доступе к деньгам дольщиков, которые ранее попадали напрямую к застройщикам, заинтересованы банки, которые предпримут все возможное, чтобы получить этот доступ в максимальном объеме, считает Дмитрий Котровский («Химки Групп»): «Уже сейчас у банков есть возможности «прогибать» застройщиков под себя в части условий кредитования, залога и пр. Когда у банковского сектора появится возможность держать деньги дольщиков на своих счетах, да еще и контролировать расходование их застройщиком, то, безусловно, банки будут заинтересованы в привлечении средств на эскроу-счета».
Уровни процентных ставок, под которые банки будут брать деньги дольщиков и кредитовать застройщиков, в законе не прописаны и оценить их банкиры не берутся. По прогнозу Фетисова из ГК «КОРТРОС», банки, скорее всего, «предложат минимальный процент за эти деньги, и это будет полноценная банковская ставка на ключевой объем проекта. Умножим текущую ставку 14-15% на средний цикл строительства в два года и получим почти 20% удорожания», – говорит эксперт.
Пока одни застройщики привыкают к поправкам, для других новая практика оказалась давно апробированной. Принцип проектного финансирования после кризиса 2008-го уже внедрила ФСК «Лидер», правда, на внутреннем уровне. «Тот элемент контроля, который в новых пожеланиях закона выполняют эскроу-счета, открытые в том или ином банке, мы в своей компании регулируем на уровне внутренней структуры финансирования проектов. У нас проект просто не выходит на площадку, если по нему нет полной финансовой «подушки безопасности», достаточной для достройки объекта даже без единого рубля поступлений со стороны потенциальных дольщиков», – объясняет Павел Брызгалов.
Примерно такой же схемы придерживаются и многие другие крупные компании – договоренности о кредитных линиях служат гарантией своевременной сдачи объектов в случае проблем с продажами. Однако строят девелоперы все равно в основном на деньги дольщиков, которые, в отличие от банковских, достаются им бесплатно.
Внедрение счетов эскроу призвано защитить дольщика от банкротства застройщика. Неясным остается пока то, что защитит его в случае, если «лопнет» банк, в котором будут храниться деньги. В Сбербанке признают: «В настоящее время эскроу-счета не входят в систему страхования накоплений».
Продажа новостроек с 2019 года: проектное финансирование и эскроу счета
Как было сказано выше, теперь единственным форматом гарантии для застройщиков станет использование эскроу-счетов. Что это такое?
По сути, это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя, пока строится дом. Договор на открытие счета заполняется тремя сторонами: покупателем, застройщиком и банком. Покупатель в данном договоре именуется депонентом.
Очевидно, что данная схема позволит еще больше защитить покупателей новостроек и дает им больше гарантий, что дом будет достроен и сдан. Как только деньги внесены на экскроу-счет, ни депонент, ни застройщик не могут распоряжаться ими, а банк выступает гарантом выполнения заключенного договора. Деньги на счет застройщика переводятся лишь после того, как он выполнил все свои обязательства.
В чем отличие эскроу от проектного финансирования?
Проектное финансирование и эскроу-счета — это очень похожие схемы: девелопер в любом случает получит свои деньги от покупателей, только по окончании строительства, а финансирование будет происходить через банк.
Разница между этими понятиями лишь в периоде реализации проектов: проектное финансирование разрешает продажу лишь готового жилья, а схема с участием банков и эскроу позволяют реализовать дома и квартиры еще на этапе строительства.
Как оформляется сделка по новым правилам?
- Сначала покупатель и застройщик оформляют договор, в котором прописано, что оплата за недвижимость в новостройке будет осуществлена с использованием эскроу;
- Затем договор регистрируют в Росреестре, это занимает 9 дней;
- На следующем этапе подписывают договор на открытие счета в банке. На это уходит 3 дня.
Какие есть нюансы и особенности сделок через эскроу-счета?
Эта технология расчетов отличается от обычной тем, что покупатель может вернуть деньги с эскроу-счета только в том случае, если стройка «заморожена» и нарушены сроки по договору. Если инвестор просто передумал покупать новостройку, то снять деньги со счета он уже не сможет. Еще основаниями для возврата денег может быть признание девелопера банкротом или его ликвидация согласно судебному постановлению.
Есть еще интересная возможность для покупателя. Если застройщик обанкротился, все средства, как правило, остаются на банковском счете, а вместо банкрота выбирается другой девелопер, который обязан завершить строительство объекта.
С какого срока новостройки можно будет купить только через эскроу-счета?
Все дома, строительство которых начато до 1 июля 2019 года, будут продаваться по старым договорам ДДУ. А вот если покупатель захочет купить новостройку после этого срока, то придется пользоваться договором с расчетами через эскроу.
Здесь следует иметь ввиду, что такие сделки уполномочены проводить далеко не все банки. Законодатели здесь отдали приоритет наиболее крупным и надежным участникам рынка.
Схема работы счетов эскроу
С 1 июля 2018 года в России вступили в действие поправки к Закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванном регулировать строительство жилья в Российской Федерации. Согласно этим поправкам, все застройщики обязаны с 1 июля 2019 года продавать недвижимость с применением эскроу-счетов.
Важно! В переходный период (с 01.07.2018 по 30.06.2019) возможно использование двух механизмов продаж недвижимости: по договору долевого участия и с применением счетов эскроу.
Для того чтобы точнее понять, что это, счета эскроу, следует разобраться в схеме их работы. По действующей в настоящий момент схеме ДДУ денежные средства граждан, приобретающих недвижимость в новостройках, поступают непосредственно на счета застройщика. Согласно новому механизму, деньги дольщика будут поступать на специальные эскроу-счета в банках, аккредитованных Центробанком, и лишь после сдачи недвижимости поступят на счет застройщика.
Однако, где же застройщику брать средства для строительства? Для этого банк с целью финансирования строительства выдает кредит до 100% суммы, требуемой для выполнения проекта. Процентная ставка не регламентируется законом и устанавливается банками самостоятельно в зависимости от величины собственного вклада застройщика в проект, а также от привлекательности и экономической эффективности этого проекта. Годовая ставка будет уменьшаться по мере продвижения строительства и увеличения количества проданных квартир или домов.
После сдачи недвижимости деньги покупателей, заблокированные на эскроу-счетах, в требуемом объёме направляются на погашение кредита, выданного строительной компании, а остаток перечисляется на счет застройщика. Застройщик получает свои деньги после сдачи дома в эксплуатацию и оформления в собственность одной квартиры из этого дома В случае невыполнения обязательств или банкротства строителей денежные средства вернутся покупателям.
Для покупателя недвижимости схема покупки по новому законодательству будет такой:
- выбор объекта недвижимости и аккредитованного банка;
- заключение договора ДДУ (нотариальное заверение не требуется), в котором в обязательном порядке прописано, что все расчеты осуществляются через счета эскроу;
- регистрация ДДУ в Росреестре;
- сбор документов. Банк потребует справку о зарплате и копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
- открытие ипотечного договора и оплата первого взноса (в случае покупки в кредит);
- перечисление в банк суммы, равной полной стоимости квартиры, прописанной в договоре (при покупке за наличные);
- подписание акта приема-передачи и оформление жилья в собственность по завершении строительства.
Справка! При приобретении недвижимости в ипотеку первый взнос, вносимый клиентом, также зачисляется на эскроу счет.
Для того чтобы узнать о том, что такое счета эскроу простыми словами, следует посмотреть видео:
Полная карта органов власти Свердловской области
Президент России
Государственная дума Федерального Собрания РФ
Портал государственных услуг
Национальный антитеррористический комитет
Полномочный представитель Президента в Северо-Кавказском федеральном округе
Правительство Российской Федерации
Председатель Правительства Российской Федерации
Министерство внутренних дел Российской Федерации (МВД России)
Министерство Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (МЧС России)
Министерство иностранных дел Российской Федерации (МИД России)
Министерство финансов Свердловской области
Министерство образования и молодежной политики Свердловской области
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области
Министерство социальной политики Свердловской области
Уполномоченные по правам предпринимателей РФ
Уполномоченный по правам ребенка в Свердловской области
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Свердловской области
Счетная палата Свердловской области
Избирательная комиссия Свердловской области
Серов
Кушва
Арамиль
Артемовский
Асбест
Кто сможет принимать деньги за новостройки напрямую
Со счетами эскроу была проблема: банки часто отказывали застройщикам и не открывали им такие счета. И до сих пор отказывают. А застройщики не могли продолжать строительство, хотя в доме уже была продана часть квартир и построено несколько этажей. В итоге хороший замысел мог превратиться в проблему.
Тогда правительство придумало, как облегчить застройщикам жизнь. Некоторым из них разрешили принимать деньги напрямую, даже если ДДУ регистрируются после 1 июля, — на свои счета в банках. Это значит, что застройщик имеет доступ к деньгам еще до того, как сдаст дом. Ему не придется брать кредит или замораживать стройку.
Чтобы работать без счетов эскроу, застройщику нужно подтвердить определенную степень готовности объекта. На этапе котлована принимать деньги напрямую точно никто не сможет. А вот если треть дома достроена и в нем продали, например, 15 из 100 квартир, два офиса и пять машино-мест — эскроу не понадобится.
Есть два основных критерия оценки для расчетов напрямую:
- Объем проданных площадей. Это значение для всех объектов одно — 10% квартир, нежилых площадей и машино-мест. Считают именно по площади, а не по количеству проданных объектов. Проверяют по зарегистрированным ДДУ и сравнивают с проектной декларацией.
- Степень готовности объекта. Она зависит от проекта и категории застройщика и может составлять 6, 15 или 30%. Но степень готовности выбирает не сам застройщик: критерии установило правительство.
Со степенью готовности ситуация такая.
Если проект крутой или важный, то степень готовности может быть 6%. Крутой — это когда на участке строятся социальные объекты, застройщик системообразующий и строит как минимум 4 млн квадратных метров как минимум в четырех регионах России. Или если застройщик доделывает чужой проблемный объект.
Чуть строже с проектами средней крутости: когда идет комплексное освоение территории, строят детские сады, школы и поликлиники, сносят ветхое жилье. Тогда степень готовности для прямого финансирования — 15%.
Для всех остальных проектов степень готовности должна быть 30%. То есть если застройщик строит один дом по обычному проекту, то ему достаточно достроить объект на 30%, продать там 10% площадей — и можно работать без эскроу.
5 вопросов про эскроу: как теперь приобрести квартиру в новостройке
Больше 20 лет новостройки в России продавались по схеме «утром — деньги, вечером — стулья», то есть сначала платишь, а потом ждешь, когда построят жилье. Или не построят.
С 1 июля 2019 года все поменялось. В эту схему вошли банки, на средства которых теперь станут возводить многоквартирное жилье и которые будут хранить средства дольщиков на эскроу-счетах. Так безопаснее.
Рассказываем в коротких карточках, как сегодня приобрести квартиру в новостройке и что это вообще такое — счета эскроу.
Эскроу Что это такое?
В международной банковской практике понятие эскроу (от англ. escrow — «депонирование») означает, что средства клиента передаются во временное хранение «третьей силе» до исполнения сторонами сделки своих обязательства. Как только клиент получает обещанный товар или услугу, банк передает деньги продавцу.
На рынке жилья это означает, что покупатель квартиры в строящемся доме после заключения договора ДДУ с застройщиком открывает эскроу-счет в банке. Только после завершения строительства застройщик сможет получить эти деньги. Если дом не сдан — покупатель (дольщик) получает деньги назад.
Банки В каком банке можно открыть эскроу-счет?
Ответ — только в том, который указал застройщик. Теперь строительные компании возводят дома на кредиты. И тот банк, который выдал кредит на строительство, автоматически становится держателем эскроу-счетов.
Поэтому, по сути, у покупателя нет права выбирать банк.
Если его не устраивает банк — держатель эскроу-счетов, то придется подыскать другой проект новостройки.
Стоит отметить, что не все банки имеют право кредитовать застройщиков. Государство составило список из 96 аккредитованных банков, посчитав их надежными. С перечнем уполномоченных кредитных организаций можно ознакомиться на сайте Банка России.
Ипотека В каком банке можно получить ипотеку для покупки через эскроу-счет?
А вот тут ответ — в любом. Покупатель вправе использовать для покупки заем от любой кредитной организации. Вы не обязаны получать ипотечный кредит в банке, который открывает эскроу-счет и дает застройщику деньги для строительства выбранного дома.
Вот как теперь выглядит схема покупки жилья в ипотеку. Сначала вы подаете заявку на кредит в любой банк. Как только получаете одобрение — подписываете договор с застройщиком и передаете средства в аккредитованный банк.
После регистрации ДДУ банк-кредитор переводит средства на эскроу-счет банка-агента.
Спецусловия Что будет с рассрочками и переуступкой?
Начнем с покупки квартиры в рассрочку — до последнего времени этот способ был очень распространен, как аналог ипотеки его предлагали сами застройщики. Такая возможность останется — в этом закон не ограничивает ни продавцов, ни покупателей. Но!
На практике такие сделки могут стать невыгодными для банков — держателей эскроу-счетов, так что со временем эта схема может стать редкой.
Что касается переуступки прав на квартиру в новостройке — все останется, как и прежде. Вы можете продать квартиру (то есть переступить права на нее) в любой момент.
То же касается и использования материнского капитала при сделке с квартирой. Обладатель сертификата заключает ДДУ с застройщиком, в котором оговаривается перечисление части стоимости квартиры за счет средств материнского капитала.
И еще один интересный момент: если вы вообще передумали покупать квартиру, за которую уже внесли средства, вернуть их будет проблематично. Закон предусматривает возврат средств только в случае, если застройщик признан банкротом. То есть для расторжения договора нужны основания, среди которых «передумал» не фигурирует.
Гарантии Застрахованы ли деньги на эскроу-счетах?
Да, средства дольщиков на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). При наступлении страхового случая дольщикам выплачивается 100% вложенных средств, но не более 10 млн руб.
Если же у покупателя открыто несколько эскроу-счетов (то есть он приобретает несколько квартир), то возмещение выплачивается по каждому из вкладов, но не более 10 млн руб. в сумме.
И последнее. Пока не все новостройки будут продаваться через эскроу-счета. Девелоперам уже начатых строек разрешили привлекать средства покупателей напрямую, если объекты достигли 30%-ной строительной готовности и если в них реализовано 10% квартир.
Таких новостроек в Москве очень много, и покупать в них квартиры без эскроу-счетов можно будет еще примерно два-три года, пока их не достроят или не раскупят.
Видео: Доступно про эскроу
В чем минусы эскроу-счетов?
Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.
Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.
Комментарий Самолета
Доход от инвестиций в недвижимость стал меньше по сравнению с предыдущим периодом, но если сравнивать с обычным вкладом в банке, инвестиции выгоднее. Особенно на фоне снижения ставок по вкладам: например, стоимость квартиры за время строительства в течение двух лет в среднем увеличивается на 30 – 35% — это 17,5% годовых, а на вкладе можно заработать 5 – 6%.
Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.
