Кому повезло
На сайте департамента по надзору прописаны «дорожные карты», или планы оздоровления по 100 стройкам:
• в Ейском районе – 1,
• в Тихорецком районе – 1,
• в Горячем Ключе – 2,
• в Геленджике – 3,
• в Туапсинском районе – 5,
• в Анапе – 9,
• в Новороссийске – 17,
• в Сочи – 18,
• в Краснодаре – 44.
Что именно отражено в этих планах:
• формирование реестра дольщиков,
• графики выполнения разных этапов работ,
• проверки госстройнадзора,
• сроки сдачи домов.
В некоторых документах, однако, содержится алгоритм не по достройке, а по анализу проектов: наличию техусловий, финансовому состоянию застройщика, проданным площадям и так далее.
Артем Андриасов признает, что благодаря вмешательству Генпрокуратуры решение многих вопросов сдвинулось: официальное количество проблемных объектов растет, информация о количестве пострадавших граждан отражается более объективно, прокуратура Кубани в рамках полномочий помогает им.
«Но все это точечные меры. Большинство даже официальных проблемных объектов не имеют конкретных решений по финансированию восстановления прав», – считает Артем Андриасов.
Роман Домащенко подтверждает, что позиция правоохранительных органов изменилась. «Раньше они только «ловили» застройщиков, которые попадались на мошеннических схемах. Но сейчас Генпрокуратура поставила задачу перед прокурорами субъектов РФ и городов – не просто сажать всех причастных к появлению долгостроев, но и решать проблему в интересах людей», – говорит собеседник ЦИАН.
Впрочем, если вернуться к «дорожным картам», то этот способ решения проблемы не работает, уверен Эдуард Давыденко.
По его мнению, эта инициатива в плане своей неэффективности сильно напоминает другие, которые должны были положительно повлиять на отрасль, но не повлияли. Например, СРО, к которым надо было присоединиться, но бизнес это проигнорировал и наказания не понес.
Запустить и подождать: залог вашего спокойствия
Вот кто так делает? Да почти никто ‒ и в этом беда. Самый сезон продаж домов – лето. Ну кто будет летом запускать отопление? Никто. Покупаете, ждёте зимы – и вот он, сюрприз! Так что только запустить – вот что вас обезопасит от последующих, и не маленьких, трат. Поэтому не кидайтесь покупать понравившийся дом немедленно. Проведите проверку всех систем, не только отопительной.
ФОТО: avatars.mds.yandex.netИзучите стены, особенно если в документации стоит что-то типа «экспериментальные материалы». Это может быть какой-то хлам в буквальном смысле слова
Обязательно выясните все координаты застройщика, чтобы он не пропал, как только получит деньги. Найдите людей, которые уже покупали у него жильё. Добейтесь от застройщика письменно подтверждённого гарантийного срока на дом – как минимум 5 лет. А если он вам не даёт такой гарантии, это уже повод задуматься о покупке.
И обратите внимание на это видео, в котором перечислены основные ошибки при монтаже отопления:
Watch this video on YouTube
Край самостроев
Отдельного разговора заслуживают самострои. Покупатели квартир в них не всегда обманутые. Есть и те, кто получил жилье в качественных домах и не жалеют о покупке. К тому же, власти сейчас настроены на узаконивание этих домов через суды.
Но часто нелегальные объекты возводят без новых коммунальных сетей, и вся нагрузка ложится на существующие трубы. От этого случаются аварии. Социальной инфраструктуры нет и в помине. Не выдерживается ни расстояние между домами, ни нормы по их строительству и обустройству дворов.
Самый скандальный и крупный представитель эпохи самостроев Краснодара – микрорайон Музыкальный из трех сотен домов, который, по признанию представителей власти, проще снести, чем привести в порядок.
Сейчас новых нелегальных строек в городе никто не начинает. Но остались незавершенными старые объекты времен «строительной вакханалии», длившейся с середины 2000-х до примерно 2013 года. Перспективы для дольщиков печальные: инвесторов нет, в реестры обманутых пока не попасть (в них включают тех, кто покупал квартиры на законных основаниях), да и земля в «подвешенном» статусе, что делает невозможным ее освоение.
А вот в приморских городах самострои по-прежнему распространены. То есть, к финансовым проблемам компаний, из-за которых в основном и затормаживаются стройки в кубанской столице, на побережье добавляются проблемы юридические, подчеркивает Эдуард Давыденко.
Лидером в крае по самостроям является Сочи. В городе много объектов, застройщики которых получали разрешение на трехэтажные индивидуальные дома, а фактически возводили пяти-девятиэтажки, информирует Роман Домащенко, управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры». Жители разных регионов России покупали в них недвижимость по так называемым «инвестиционным соглашениям».
«В 2017 году в городе совершено 14 тыс. сделок на первичном рынке, из них лишь 7 тыс. – в домах, которые строились законно», – напоминает Илья Володько.
Цифры мэрии по самовольным объектам тоже внушительные: 185 строек ведутся без разрешения либо с отклонениями от допустимых параметров. Есть сданные и заселенные дома, но по ним либо выдано решение о сносе, либо не подключены коммуникации, либо и то, и другое.
Теоретически нелегальный дом должны демонтировать за средства застройщика. Однако на самом деле на Кубани были только единичные показательные сносы несколько лет назад. Да и последние заявления пресс-службы мэрии говорят о том, что собственникам квартир пойдут навстречу, но понервничали люди из-за этого изрядно.
Если сравнивать Краснодар и Сочи, то, по моему мнению, последний более системно подходит к решению вопроса обманутых дольщиков. Во всех районах олимпийской столицы еженедельно проводятся заседания рабочих групп не только по легальным долгостроям, но и по самовольным. И прокуратура, и администрация стараются узаконить и не сносить объекты, которые возведены и подключены к коммуникациям. Роман Домащенко управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры»
К СВЕДЕНИЮ
Власти Сочи насчитали 28 брошенных ЖК, строительство которых было заявлено по 214-ФЗ, и 10 – по 215-ФЗ. В последней группе есть здания, которые и не начинали строить, но деньги с людей собрали.
Как продают новый дом: секреты риэлторов
На что в первую очередь ведётся потенциальный покупатель? На красивую картинку. Поэтому в объявлениях о продаже вы увидите только удачные ракурсы. Более того, опытные риэлторы специально придают таким домам жилой вид.
ФОТО: cvetyportal.ruВы увидите в кадре кадку с фикусом или уютный диванчик – почему бы нет?
То, что дом был построен на продажу, обычно скрывается именно по той причине, что люди могут отнестись с недоверием, или, не дай бог, начать что-то проверять на предмет работоспособности. Риэлтор будет водить вас по дому, показывая санузел, спальню, гостиную с чудесным видом из окна. Попутно вам будут давать обещания, большей части которых не суждено сбыться: что в следующем году дорогу заасфальтируют, что эта улица уже в плане газификации на ближайшее время и тому подобное. А на самом деле асфальта тут не будет ещё лет пятнадцать, если только сами не раскошелитесь, а чтобы провести газ, нужно такую сумму отстегнуть кооперативу, что невольно задумаешься о буржуйке.
ФОТО: pbs.twimg.comПокупая такой дом, вы буквально берёте кота в мешке
Откуда «ноги» у проблемы
По итогам прошлого года, в регионе только договоров долевого участия (ДДУ) зарегистрировано 49,3 тысячи, отмечают в Росреестре. А ведь распространены еще договоры переуступки, когда граждане покупают права на недостроенную жилплощадь у дольщиков. Были до недавнего времени законными и продажи паев в ЖСК. Плюс часть квартир реализуется по «серым» схемам.
Огромный поток переселенцев на Кубань, большой объем строительства, помноженные на нехватку контроля со стороны властей над деятельностью девелоперов, породили проблему обманутых дольщиков. Только по Краснодару этим летом проблемными оставались 197 зданий, рассказывал мэр Евгений Первышов.
Сотрудники Минстроя РФ, проанализировав составленные властями Кубани «дорожные карты» по достройке 59 объектов, осенью 2017 года сообщили, что в крае 6461 обманутый дольщик. Как отмечали в департаменте жилищной политики министерства, это был самый высокий показатель в стране.
Если разбить людей, не получивших квартиры в долгостроях по категориям, то мы получим:
• дольщиков,
• пайщиков,
• граждан, вложивших деньги в самострои,
• тех, кто пострадал от двойных/тройных продаж квартир.
Проблемные дома, в свою очередь, можно поделить на:
• недостроенные,
• достроенные, но не сданные,
• сданные, но не подключенные к сетям,
• самострои, в том числе сданные, но тоже не подключенные.
Причин появления проблемных объектов несколько. О них рассказали эксперты: Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании Macon Realty Group, и Эдуард Давыденко, независимый аналитик рынка недвижимости.
1. У девелопера могут возникнуть трудности с менеджментом, распределением финансовых ресурсов, контролем над стройкой.
2. Сложности с подрядчиками. Если организацию уличили в воровстве денег и не выполнении обязательств, начинается разбирательство, замораживается финансирование и соответственно – стройка. Нового подрядчика в этот период не найти: нужно разобраться со старым, зафиксировать нарушения, нецелевые траты, провести экспертизы, пройти через суды. В итоге стройка стоит.
3. Сложности с коммуникациями. Девелопер начинает возводить дом, рассчитывая, что к концу цикла на площадке появятся инженерные сети, но программа по их строительству сдвигается либо у коммунальщиков возникают проблемы с финансированием.
Есть дома, которые возведены и даже сданы, но могут несколько месяцев или даже лет не иметь центральных сетей. Электричество и вода подаются по временной схеме, действующей еще с начала строительства, и оплачиваются по промышленному тарифу. Газа и отопления долго не бывает вовсе.
Что нужно знать о доме, если не хотите прогореть
Да в идеале нужно знать буквально всё: от глубины залегания фундамента до утепления крыши. Правильно делают люди, которые, доверяясь застройщикам, тем не менее нанимают «своего» человека с опытом, который бы следил за ходом строительства.
ФОТО: sense-life.comПрораб на пенсии – идеальный наблюдатель
Возьмём, к примеру, отопление. Нужно не просто получить схему разводки и удостовериться, что она составлена профессионалами. Нужно знать, из каких материалов построены стены, как они утеплены, как утеплёны пол и кровля. Теплоизоляция – это залог экономии при отоплении, в противном случае ваши финансы будут буквально вылетать в трубу весь отопительный сезон.
Материалы, которые использовались при монтаже – ещё один важный фактор. Для экономии застройщики могут использовать дешёвые трубы, которые не выдерживают температуру выше + 60 °С. Это одна из самых распространённых проблем.
ФОТО: kupisantehniky.ruПри запуске системы отопления эти трубы начинают деформироваться, и результат получается просто катастрофический
Посмотрите, какие установлены радиаторы. Опять-таки для экономии ставят дешёвые китайские алюминиевые батареи, которые начинают течь уже после первого сезона.
Обязательно нужно обратить внимание на котельную. Зачастую никакие стандарты при её планировке не учитываются, а потом, если вам светит провести газ, вы не получите разрешение на подключение, потому что там строгие требования. Это одна из сложнорешаемых проблем
Это одна из сложнорешаемых проблем.
С тёплыми полами вообще довольно непросто. Даже профессионалы допускают ошибки при их монтаже, что уж говорить о застройщиках, которые нанимают для экономии бригады из солнечных республик. Единственный вариант удостовериться, что всё это нормально работает – запустить систему.
Подсчет домов и дольщиков
Сколько в регионе обманутых покупателей новостроек точно неизвестно. Краевые власти ведут реестр граждан, чьи права нарушены, но в него входят только те, кто приобрел жилье по ДДУ, да и то – не все. На сайте регионального департамента по надзору в строительной сфере значится 2003 фамилии.
Но даже представители власти подтверждают: эта цифра сильно занижена. К примеру, летом администрация края сообщила, что специальные рабочие группы насчитали 619 проблемных домов вместо 47, заявленных в реестре.
А мэрия Краснодара летом проанонсировала, что до конца года крышу над головой получат 9 тыс. дольщиков 50 долгостроев. И это тоже не согласуется с данными из реестра.
Артем Андриасов, представитель инициативной группы обманутых дольщиков ЖК «Южный» (Краснодар), характеризует пункты приказа №560 Минстроя РФ, определяющего критерии отнесения граждан к числу пострадавших, как дискриминационные. «Гражданам, не соответствующим хотя бы одному из них, в том числе по вине застройщика, попасть в реестр невозможно», – утверждает активист.
Илья Володько полагает: в крае не менее 25 тыс. граждан, чьи дома можно отнести к проблемным. Конкретно по Краснодару он считает, что к таковым можно причислить 30–35% строек (общий объем возводимого жилья – 4,6 млн кв. м). Это не безнадежные объекты, но с постоянно сдвигающимися сроками сдачи.
